Sfârșitul normei de venit, începutul unei noi discipline fiscale
De la 1 ianuarie 2026, regimul fiscal al închirierilor pe termen scurt din România este complet rescris. Norma de venit a dispărut, deducerea forfetară de 30% a luat locul opțiunii pentru sistemul real, iar bonurile fiscale devin obligatorii. Pentru proprietari, nu mai este loc de improvizație.
Schimbările fiscale din 2026 nu mai sunt o ipoteză discutată în comisii parlamentare. Sunt realitate operațională. Pentru fiecare apartament închiriat în regim hotelier, calculul impozitului are acum un singur traseu: venit brut → deducere forfetară de 30% → impozit de 10% pe venitul net. Simplu pe hârtie, complex în practică.
Cum arată calculul: un exemplu real
Să luăm un apartament din București care generează 60.000 lei brut într-un an:
- Venit brut anual: 60.000 lei
- Deducere forfetară 30%: 18.000 lei
- Venit net impozabil: 42.000 lei
- Impozit pe venit 10%: 4.200 lei
Cifra finală pare rezonabilă. Dar peste impozit se așază realitatea operațională: comisioane platforme (15-20%), curățenie după fiecare oaspete, mentenanță, utilități, eventuale amenzi pentru neconformare (între 10.000 și 40.000 lei). Marja netă reală cere o evidență disciplinată.
Reținere importantă
Deducerea forfetară de 30% înlocuiește orice altă cheltuială deductibilă. Nu mai poți scoate factura de la firma de curățenie sau de la administratorul de proprietate dincolo de această cotă. Cei cu cheltuieli reale mari trebuie să-și recalculeze profilul fiscal.
Casa de marcat: cine, când, cum
Una dintre cele mai puțin înțelese obligații noi este emiterea bonului fiscal pentru fiecare cazare. Casa de marcat electronică (aparatul fiscal cu jurnal electronic – AMEF) devine obligatorie pentru proprietarii cu între 1 și 7 camere închiriate în regim hotelier. Practic, fiecare sejur generează un bon, indiferent dacă plata vine prin Airbnb, Booking sau direct.
- Aparate omologate ANAF (cost orientativ 1.500–3.500 lei + abonament servicii)
- Bon emis la momentul prestării serviciului – nu la final de lună
- Datele transmit automat către ANAF prin SAF-T
- Sancțiuni: 4.000–10.000 lei pentru lipsa emiterii bonului
Plafonul de 7 camere și activitatea independentă
Proprietarii care depășesc plafonul de 7 camere intră automat în regim de activitate independentă, cu obligații suplimentare: contribuții CAS și CASS în anumite condiții, contabilitate în partidă simplă, declarații lunare/trimestriale și – în multe cazuri – cerința de a deschide o formă juridică (PFA, II sau SRL).
De ce ANAF nu mai joacă în orb
Cea mai mare schimbare nu este în Codul Fiscal, ci în fluxul de date. Prin Directiva DAC7, platformele europene transmit acum direct către ANAF veniturile încasate de fiecare proprietar – nume, CNP, sume, frecvență. Cuvântul „necunoscut" din controlul fiscal a dispărut din vocabularul agentului ANAF.
În practică, declarația unică trebuie să se potrivească exact cu datele primite de ANAF de la Airbnb și Booking. Orice discrepanță generează automat o notificare de neconformare, iar amenzile pornesc de la nedeclararea veniturilor.
Atenție la subdeclararea istorică
Pentru veniturile din 2024 și 2025, ANAF a primit deja primele tranșe DAC7 retroactiv. Cei care au declarat mai puțin decât arată raportările pot regulariza voluntar înainte de inițierea controlului – penalitățile sunt semnificativ mai mici.
Cum optimizează cei profesioniști
În acest cadru, rolul administratorului profesionist se schimbă. Nu mai este doar despre listare și check-in, ci despre conformitate end-to-end: evidența nopților, gestiunea bonurilor fiscale, sincronizarea cu SIT, completarea Declarației Unice, comunicarea cu ANAF. Un administrator cu experiență transformă povara administrativă în rutină invizibilă pentru proprietar.
Conectează-te cu administratori verificați KeyBid
Platforma KeyBid pune în contact direct proprietarii cu manageri profesioniști în regim hotelier din întreaga țară – fără intermediari, cu transparență totală.
Descoperă platforma KeyBid →Patru greșeli care costă în 2026
- Continuarea cu norma de venit – nu mai există, indiferent ce spun forumurile sau contabilii care nu s-au actualizat.
- Ignorarea casei de marcat – amenda pe un singur control depășește costul aparatului pe trei ani.
- Discrepanțe între declarația unică și datele DAC7 – orice diferență e roșie automată în sistemul ANAF.
- Confuzia între 1-7 camere și peste 7 – pragul declanșează automat schimbarea regimului juridic, fără opțiune.
Concluzie
Anul 2026 separă, în fiscalitatea închirierilor turistice, două categorii: cei care tratează apartamentul ca o sursă pasivă de venit ocazional, și cei care îl gestionează ca pe o microîntreprindere. Diferența nu mai este de stil – este de supraviețuire economică. Cu un calcul disciplinat, o casă de marcat configurată corect și o evidență sincronizată, regimul forfetar de 30% rămâne predictibil și gestionabil. Cu improvizație, devine costisitor.