Cum citești datele AirDNA și KeyBid Puls înainte să cumperi pentru regim hotelier

Un tabel cu ocuparea, tariful mediu și venitul pe anunț pare un argument solid pentru o ofertă. Fiecare cifră răspunde însă la o întrebare precisă, iar două surse serioase pot da rezultate diferite pentru același oraș. În acest ghid vezi ce măsoară indicatorii AirDNA, cum compari sursele, ce capcane apar în datele din 2026 și cum verifici zona unui apartament în KeyBid Puls înainte să negociezi prețul.

Ce măsoară fiecare indicator

AirDNA analizează zilnic anunțurile de pe Airbnb, Vrbo și Booking.com și publică indicatori calculați pe ultimele 12 luni. Înainte să compari orașe sau apartamente, verifică ce intră în fiecare cifră.

Două exemple din documentația AirDNA arată de ce contează definițiile. Un anunț rezervat 5 nopți la 250 $ pe noapte, cu o taxă de curățenie de 200 $, are un ADR de 290 $, nu de 250 $. Un anunț disponibil 150 de zile din ultimele 12 luni, cu o ocupare de 50%, a avut 75 de nopți rezervate, mult mai puțin decât sugerează procentul luat singur.

De unde vin datele și ce nu pot vedea

AirDNA estimează rezervările din ce se vede public pe platforme și le verifică cu date reale de la o parte dintre gazde. Merită să știi cum funcționează mecanismul:

• Colectare zilnică. Sursa principală sunt paginile publice ale anunțurilor de pe Airbnb, Vrbo și Booking.com, analizate în fiecare zi: prețuri, calendare de disponibilitate, informații despre gazde și recenzii. Datele pentru Airbnb și Vrbo sunt colectate din 2015, iar cele pentru Booking.com din 2019 și au fost adăugate pe platformă în iunie 2026.
• Rezervare sau blocare. O noapte indisponibilă în calendar nu înseamnă automat o rezervare. AirDNA folosește modele de inteligență artificială și 16 semnale de rezervare, precum durata șederii, intervalul dintre rezervare și sosire sau recenziile, ca să deosebească nopțile rezervate de cele blocate. Rezultatul este o estimare, nu un extras din contul gazdei.
• Control de calitate. Administratori și gazde cu peste 100.000 de proprietăți din întreaga lume își transmit datele reale de rezervare către AirDNA, care le folosește ca să verifice și să ajusteze estimările.
• Fără dubluri. Un algoritm compară 14 elemente, printre care locația, titlul, descrierea, numărul de dormitoare și calendarul, ca să numere o singură dată apartamentul listat pe mai multe platforme.
• O lună întârziere. Datele se actualizează lunar: în aprilie vezi, cel mai recent, luna martie. Paginile publice de piață actualizate pe 6 octombrie 2026 conțin date până în septembrie 2026.
• Rezervările directe. O rezervare făcută în afara platformelor apare în calendar doar ca noapte indisponibilă, așa că poate fi confundată cu o blocare.

Și celelalte surse au limite. Statisticile INS despre turism includ doar unitățile cu mai mult de 10 locuri de cazare, deci un apartament obișnuit nu apare în ele. Raportul Crosspoint Research se publică o dată pe an. Indicii imobiliare.ro și VDI.ro arată prețuri cerute în anunțuri, nu prețuri de tranzacție: în septembrie 2026, indicele imobiliare.ro pentru București era de 2.312 €/m², iar prețul final negociat poate fi mai mic.

Aceeași piață, două surse: cum compari cifrele

Crosspoint Research, asociat Savills, a analizat piața din 2025. AirDNA publică, în paginile de piață actualizate pe 6 octombrie 2026, date pentru ultimele 12 luni, până în septembrie 2026. Cum AirDNA raportează în dolari, am convertit cifrele la cursul BCE din 9 octombrie 2026, de 1,1206 $ pentru 1 €, cu titlu orientativ.

Cifrele AirDNA sunt cu 1–22% mai mari, dar ordinea orașelor este aproape aceeași: doar Constanța și Cluj-Napoca își schimbă locurile. Diferențele au explicații simple: perioade și monede diferite și, foarte probabil, reguli diferite pentru ce anunțuri se numără și ce intră în venit. La ocupare, sursele sunt apropiate: Crosspoint indică 62% în București și 47,4% în Iași, față de 60% și 44% la AirDNA.

Concluzia practică este să lucrezi cu un interval. Pentru Brașov, de exemplu, pornește de la 10.500–11.700 € pe an, nu de la o singură cifră, și testează-ți calculul la capătul de jos.

Când cifrele se schimbă brusc: exemplul din 2026

Pentru București, paginile AirDNA din octombrie 2026 arată variații anuale care, la prima vedere, par spectaculoase:

Dacă citești doar rândul cu venitul, ai putea crede că un apartament din București câștigă de două ori mai mult decât acum un an. Restul tabelului spune altceva: tariful a rămas aproape același, iar venitul pe noapte disponibilă a crescut cu o cincime. Diferența vine din anunțurile numărate, care sunt cu o treime mai puține și disponibile mai multe nopți pe an. Un calcul orientativ, venitul anual împărțit la RevPAR, dă circa 350 de nopți disponibile pe anunț acum, față de circa 210 cu un an înainte.

Același tipar apare în toate cele șase orașe pe care le-am verificat: anunțurile active scad cu 29–39%, iar venitul pe anunț crește cu 74–159%. Șase creșteri locale simultane de această mărime sunt puțin probabile. Mai probabilă este o cauză comună, legată de metodologie sau de anunțurile luate în calcul. În iunie 2026, AirDNA a lansat modelul de date 5.0 și a adăugat datele Booking.com, iar pentru anunțurile listate exclusiv pe Booking.com are date abia din martie 2025. AirDNA avertizează că includerea acestui canal poate afecta comparațiile de la an la an.

Regula care rezultă: pentru evoluția cererii, urmărește RevPAR-ul și ocuparea, nu venitul pe anunț. Când vezi o variație anuală neobișnuit de mare, verifică întâi dacă s-a schimbat metodologia și abia apoi dacă s-a schimbat piața.

De la media orașului la zona ta

Media unui oraș ascunde diferențe mari. Chiar AirDNA recomandă să cobori la nivel de cartier, să filtrezi după numărul de dormitoare și să estimezi adresa concretă. Patru lucruri merită verificate:

• Sezonalitatea. Pe scara AirDNA, Constanța are un scor de sezonalitate de 49 din 100, iar Bucureștiul 94: pe litoral, diferența dintre lunile bune și cele slabe este mult mai mare. Același calcul orientativ dă circa 240 de nopți disponibile pe anunț în Constanța, față de 335–350 în celelalte cinci orașe, semn că multe apartamente de pe litoral nu sunt oferite tot anul.
• Luna de vârf. Potrivit Crosspoint, august aduce în Constanța în jur de 1.500 € pe proprietate. Înmulțit cu 12, rezultă 18.000 €, dublul mediei anuale de 8.980 €.
• Scorul de piață. AirDNA notează piețele de la 40 la 100: București are 98, Timișoara 97, Cluj-Napoca 92, Brașov 86, Iași 67 și Constanța 41. AirDNA precizează că scorul este un punct de plecare, nu o decizie de investiție. Un scor mic poate ascunde o zonă bună, iar unul mare, o stradă fără cerere.
• Concurența din jur. Câte anunțuri similare sunt la câteva minute de mers, la ce preț și cu ce recenzii. Această verificare se face pe hartă, nu în media orașului.

Pentru litoral, cu cifre și scenarii, vezi evaluarea unui apartament în Constanța și Mamaia, iar pentru marile orașe, comparația randamentelor din București, Cluj-Napoca și Brașov.

Estimările pentru o adresă: ce presupun

Instrumentele care estimează venitul unei adrese pornesc de la anunțuri comparabile. Rentalizer, instrumentul AirDNA, caută anunțuri similare pe o rază de 15 km, alese după distanță și după numărul de dormitoare, băi și oaspeți, și face o medie ponderată a rezultatelor lor din trecut, ținând cont de sezonalitate, de cerere și de creșterea veniturilor. Trei detalii schimbă mult rezultatul:

• Disponibilitate de 365 de zile. Proiecția pentru următoarele 12 luni presupune că apartamentul poate fi rezervat în fiecare zi a anului. Dacă îl folosești și tu, faci renovări sau închizi în extrasezon, venitul real va fi mai mic.
• Ce conține cifra. Venitul proiectat include taxa de curățenie, dar nu include comisionul gazdei, alte taxe sau impozite. Nu este, deci, un venit net: din el mai scazi costurile de operare, taxa turistică, impozitul și CASS.
• Calitatea comparațiilor. Indicatorul Comp Set Strength, cu valorile Low, Medium și High, arată cât de apropiate sunt veniturile anunțurilor comparabile. Dacă unul aduce 50.000 $ pe an și altul 200.000 $, încrederea în medie este mică.

Același principiu se aplică oricărei estimări, inclusiv celor din KeyBid: sunt ipoteze pe care le verifici, nu promisiuni.

Exemplu: de la RevPAR la venitul anual

Să presupunem un apartament din București care ar performa exact ca media AirDNA, cu un RevPAR de aproximativ 38 € (43 $). Venitul anual depinde de câte nopți îl oferi efectiv:

Între 250 și 350 de nopți, diferența este de 3.800 € pe an. În realitate, nopțile adăugate în extrasezon aduc de obicei mai puțin decât media, așa că diferența efectivă poate fi mai mică. Toate acestea sunt sume înainte de cheltuielile tale. Pentru ordinul de mărime, analiza noastră pentru București pornește de la cifra Crosspoint: după comision, curățenie, utilități, impozit și CASS, 12.072 € încasări brute devin 4.455 € net, adică un randament de 3,5%, înainte de taxa turistică și de contabil. Dacă pornești de la cifrele AirDNA, nu scădea a doua oară taxele de serviciu ale platformelor, pe care AirDNA le scoate deja. Costurile de conformare, linie cu linie, sunt în analiza despre costurile reale ale conformării.

Cum verifici zona în KeyBid Puls

KeyBid Puls te ajută în etapa în care ai o adresă și vrei să înțelegi zona. Un flux de lucru simplu:

1. Alege orașul în KeyBid Puls, de exemplu București sau Constanța.
2. Selectează hexagonul cel mai apropiat de adresă. Orașele sunt împărțite în zone hexagonale cu raza de 750 m, așa că lucrezi cu zona, nu cu media orașului.
3. Citește estimările de preț pe noapte pentru tipul tău de proprietate, de la garsonieră la casă sau vilă, și strategiile de preț propuse pentru zonă.
4. Verifică evenimentele care urmează și prognoza pe 7 zile. Puls arată impactul estimat al vremii, al weekendurilor și al evenimentelor locale asupra prețului.
5. Compară estimările cu anunțuri reale din același hexagon: 5–10 apartamente similare, cu prețurile pentru aceleași date, recenziile și calendarul lor.
6. Trece cifrele prin calculul net: comision, curățenie, utilități, impozit, CASS și taxa turistică locală.

Pentru un anunț anume de pe Storia, Imobiliare sau OLX, extensia KeyBid ROI Calculator îți arată direct în pagină un randament anual estimat, calculat din datele publice ale anunțului. Cum o folosești pas cu pas explicăm în ghidul extensiei KeyBid ROI Calculator. Dacă vrei ca verificarea zonei să devină un obicei după cumpărare, vezi rutina săptămânală de 15 minute în KeyBid Puls.

Greșeli frecvente

• Te bazezi pe o singură sursă. Pentru același oraș, Crosspoint și AirDNA diferă cu până la 22%. Lucrează cu intervalul dintre ele.
• Citești creșterea venitului pe anunț ca pe o creștere a cererii. În București, +102% la venitul pe anunț a venit cu doar +20,3% la RevPAR.
• Folosești media orașului pentru o stradă anume. Coboară la nivel de zonă și de tip de apartament și verifică anunțurile din jur.
• Uiți de nopțile disponibile. O ocupare de 60% pe 250 de nopți înseamnă 150 de nopți rezervate; pe 350 de nopți, 210.
• Scazi comisionul de două ori. Potrivit AirDNA, venitul și ADR-ul se calculează fără taxele de serviciu ale platformelor. La anunțurile Airbnb la care gazda plătește tot comisionul, regula în Spațiul Economic European odată cu comisionul unic de 15,5%, AirDNA îl scoate din calcul. Verifică ce conține cifra de la care pornești înainte să scazi comisionul.
• Tratezi o estimare ca pe o evaluare. Nici Rentalizer, nici raportul PDF KeyBid nu sunt evaluări ANEVAR. Pentru credit, banca cere evaluarea unui evaluator autorizat.

Întrebări frecvente

Ce contează mai mult: ocuparea sau tariful mediu?

Niciunul luat separat. O ocupare mare cu un tarif mic și un tarif mare cu o ocupare mică pot aduce același venit. RevPAR, adică ocuparea înmulțită cu tariful mediu, le combină. Pentru venitul tău, înmulțește RevPAR-ul zonei cu nopțile pe care chiar le vei oferi, apoi scade costurile.

De ce dau AirDNA și Crosspoint cifre diferite pentru același oraș?

Pentru că acoperă perioade diferite, 2025 și, respectiv, octombrie 2025 – septembrie 2026, raportează în monede diferite și, foarte probabil, numără altfel anunțurile și veniturile. Ordinea orașelor este aproape aceeași, deci ambele surse sunt utile. Folosește-le drept capetele unui interval.

Pot folosi o estimare de venit în dosarul de credit?

O poți prezenta ca analiză proprie, dar nu înlocuiește evaluarea cerută de bancă, făcută de un evaluator autorizat ANEVAR. Raiffeisen arată că, la creditele pentru investiții imobiliare, venitul potențial din chirie poate fi luat în calcul în anumite cazuri, așa că întreabă banca din timp ce documente acceptă. Detaliile sunt în ghidul despre finanțare și due diligence.

Cât de des se actualizează datele?

AirDNA actualizează datele lunar, cu o lună întârziere: paginile publice din 6 octombrie 2026 conțin date până în septembrie 2026. Raportul Crosspoint este anual. Prognoza meteo și evenimentele din KeyBid Puls privesc perioada următoare, așa că le verifici și după cumpărare, de fiecare dată când stabilești prețurile.