București, Cluj-Napoca sau Brașov: unde aduce mai mult un apartament în regim hotelier

Dacă vrei un apartament în regim hotelier în afara litoralului, întrebarea revine mereu: București, Cluj-Napoca sau Brașov? Răspunsul depinde de ce măsori. Dacă împarți încasările la prețul apartamentului, clasamentul pare clar. Dacă scazi comisioanele, curățenia, utilitățile și taxele și pui în calcul riscurile fiecărui oraș, diferențele se strâng mult. Am adunat cele mai recente date publice, din octombrie 2026, despre prețuri, chirii, încasări și taxe locale, ca să vezi unde are sens regimul hotelier și unde câștigă chiria clasică.

Trei piețe cu profiluri diferite

Raportul Crosspoint Research (asociat Savills) despre piața închirierilor pe termen scurt din 2025 descrie trei piețe foarte diferite. București este cea mai mare piață urbană din țară: 66,8 milioane € încasări, cu 20% mai mult decât în anul precedent, la o medie de 5.507 anunțuri active, cu 541 mai multe decât cu un an înainte. Autorii notează că oferta crește, dar cererea crește mai repede. Tariful mediu pe noapte (ADR) a fost de 56,5 €, iar gradul de ocupare, de 62%, a fost unul dintre cele mai mari din orașele analizate. O proprietate listată a încasat în medie 1.006 € pe lună. Capitala a avut 2,06 milioane de turiști, dintre care 1,1 milioane străini (+8%), iar luna de vârf a fost septembrie.

Brașovul este liderul piețelor regionale: 20,4 milioane € încasări, 1.946 de anunțuri (+7%) și cele mai mari încasări pe proprietate din afara Capitalei, 10.471 € pe an. Crosspoint îl descrie ca destinație turistică pe tot parcursul anului. Cluj-Napoca are 1.306 anunțuri și 9.910 € încasări medii pe proprietate, cu un vârf în iulie–august de circa 1.000 € pe lună, susținut de Untold și Electric Castle, festivaluri cu aproximativ 800.000 de participanți împreună.

Datele oficiale confirmă cererea. În ianuarie–iulie 2026, municipiul București a avut cele mai multe sosiri de turiști din țară, 1,095 milioane, iar județul Brașov a fost al treilea, cu 724.000, după Constanța (INS, prin Agerpres). Aeroporturile Capitalei au avut un record de 8,45 milioane de pasageri în prima jumătate a anului (+5,08%), iar Wizz Air deschide în decembrie 2026 o bază la Brașov, cu rute noi spre Barcelona, Madrid, Karlsruhe/Baden-Baden și Chișinău. Federația Industriei Hoteliere din România (FIHR) plasează Bucureștiul și Clujul în polul turismului de afaceri, unde ajung cei mai mulți turiști din Germania și Italia, iar Brașovul în polul cultural, preferat de americani și francezi. Tot FIHR arată că peste 45% dintre rezervările pentru destinații urbane precum București și Brașov se fac cu mai puțin de 7 zile înainte de sosire. Prețurile ajustate zilnic contează, așadar, mai mult decât pe litoral. Despre turiștii străini și piețele din care vin am scris în analiza piețelor-sursă din 2026.

Prețuri și chirii în octombrie 2026

Indicele imobiliare.ro pentru septembrie 2026 arată cât de diferit pornește investiția în fiecare oraș. Clujul este de departe cel mai scump: 3.316 € pe metru pătrat, cu aproape 1.000 € peste București (2.312 €/m²) și Brașov (2.309 €/m²). În ultimul an însă, prețurile cerute au crescut cel mai repede în București, cu 8,8%, față de 5,2% la Cluj și 4,5% la Brașov. Medianele VDI.ro, calculate din anunțurile active, coboară la nivelul unui apartament concret.

Primele două rânduri vin din indicele imobiliare.ro, următoarele două din VDI.ro, la 11 octombrie 2026, iar ultimul este calculul nostru: prețul median împărțit la chiria pe 12 luni. Câteva lucruri de reținut. Sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție. La Cluj, chiria este aceeași ca în București, deși apartamentul costă cu 42% mai mult, așa că prețul echivalează cu 25 de ani de chirie, înainte de taxe și costuri. În Brașov, piața de chirie clasică este mult mai mică: 285 de anunțuri pentru apartamente cu 2 camere, față de 1.334 de apartamente cu 2 camere de vânzare, deci planul B trebuie verificat pentru zona ta. La apartamentele noi, verifică dacă prețul afișat include TVA de 21%, pentru că perioada tranzitorie pentru cota redusă de 9% s-a încheiat pe 30 septembrie 2026.

Randamentul brut: clasamentul care pare clar

Randamentul brut este cel mai simplu indicator: încasările pe un an împărțite la prețul de cumpărare. Pentru un apartament cu 2 camere cumpărat la prețul median, cu încasări egale cu media Crosspoint din fiecare oraș, rezultatul arată așa:

Pentru București am înmulțit cu 12 media lunară de 1.006 €. Este o medie pe tot anul, nu o lună de vârf, deci aici calculul este corect. Cu vârful din Cluj nu poți face la fel: 1.000 € × 12 ar însemna 12.000 € pe an, cu 21% peste media reală, de 9.910 €. Nici diferența dintre cele două randamente nu trebuie luată ca atare. Randamentul brut din regim hotelier pornește de la încasări, din care comisioanele, curățenia și utilitățile iau o parte mare, în timp ce la chiria clasică utilitățile le plătește chiriașul.

Ce rămâne după costuri: exemplu ipotetic pentru un apartament cu 2 camere

Am folosit aceeași metodă ca în evaluarea unui apartament din Constanța sau Mamaia, cu o diferență importantă. În orașe, sejururile sunt scurte: în ianuarie–iulie 2026, durata medie a șederii în România a fost de 2,1 zile (INS), în timp ce în Constanța o rezervare în regim hotelier a durat în medie 6,5 zile (Crosspoint). Curățenia și spălătoria vin, deci, mult mai des, iar costul lor cântărește mai mult în încasări. Exemplul nu este o prognoză pentru un apartament anume, ci un instrument de verificare: înlocuiește ipotezele cu cifrele apartamentului tău.

Regim hotelier

Chirie clasică

După costuri, clasamentul se schimbă. La nivelul mediei, regimul hotelier abia egalează chiria clasică în București (3,5% față de 3,6%) și rămâne în urmă în Brașov (2,7% față de 3,2%) și mai ales în Cluj-Napoca (1,8% față de 2,6%). În ipotezele noastre, regimul hotelier trece în fața chiriei clasice de la următoarele încasări anuale:

• București: circa 12.160 €, practic media pieței;
• Brașov: circa 11.660 €, cu 11% peste medie;
• Cluj-Napoca: circa 12.160 €, cu 23% peste medie.

Cu alte cuvinte, în niciun oraș un apartament de nivel mediu nu justifică singur efortul regimului hotelier. Diferența o fac apartamentele peste medie: zonă căutată de turiști, fotografii bune, recenzii solide, prețuri ajustate zilnic și un plan pentru lunile slabe. Dacă un vânzător sau un administrator îți promite încasări cu 20–30% peste media orașului, cere dovezi: rapoartele de plăți pe fiecare lună, anunțuri comparabile din aceeași zonă și calendarele lor. Cum citești aceste date fără să te păcălești explicăm în ghidul despre datele AirDNA și KeyBid Puls.

Două precizări. Costul curățeniei este ipoteza cea mai sensibilă: la 10% din încasări în loc de 15%, randamentul net urcă la 4,0% în București, 3,1% în Brașov și 2,1% în Cluj-Napoca, iar Bucureștiul trece în fața chiriei clasice. Apoi, exemplul nu include creditul. Dacă finanțezi achiziția cu un împrumut, compară rata cu rezultatul net, ca în exemplul din Constanța. Calculul impozitului și al CASS, cu toate pragurile, este în ghidul fiscal pentru regim hotelier.

Taxele turistice din 2026: diferențe mari între orașe

Toate cele trei orașe aplică în 2026 o taxă specială pentru promovarea turismului. O plătește turistul, dar fiecare oraș o calculează altfel:

Turistul vede taxa în prețul total, așa că sumele fixe cântăresc mai mult la sejururile scurte și ieftine. În exemplul de mai sus, taxa înseamnă aproape 7% din prețul cazării în București și 8% în Brașov, față de 0,5% în Cluj-Napoca. În Brașov, taxa este de patru ori mai mare decât în 2025, când cele două taxe însumau 3 lei pe noapte.

În București, taxa a trecut în 2026 de la 2% din tarif la o sumă fixă de 10 lei și se aplică tuturor spațiilor de cazare, inclusiv apartamentelor, clasificate sau nu. Hotărârea prevede că, atunci când o platformă precum Booking sau Airbnb încasează plata, platforma colectează și taxa. Altfel, unitatea de cazare încasează taxa, depune declarația-decont la direcția de taxe a sectorului și plătește suma până pe 10 a lunii de după încheierea sejurului. Un proiect de modificare, pus în dezbatere publică în august 2026, ar păstra cei 10 lei, dar ar lăsa colectarea în sarcina unității de cazare și ar introduce unele scutiri. Verifică forma în vigoare și dacă platforma colectează efectiv taxa pentru anunțul tău. La Cluj-Napoca, structura de cazare reține taxa, o evidențiază separat, depune o declarație-decont și o plătește lunar, până pe 10 a lunii următoare. Pe lângă taxa turistică, impozitul pe clădire a crescut în 2026 în multe orașe, așa că verifică suma exactă la direcția de taxe locale.

București: cel mai mare randament brut, cu riscul seismic în calcul

Legea 212/2022 interzice închirierea spațiilor din clădirile încadrate în clasa I de risc seismic, iar Airbnb a început să verifice anunțurile. Proprietarii notificați au 14 zile să dovedească faptul că imobilul nu este încadrat în clasa I, iar amenzile ajung la 10.000 de lei (Profit.ro). La sfârșitul lunii mai existau cel puțin 207 unități de închiriere turistică ilegale în clădiri din clasa I din București, cu o capacitate de peste 1.000 de oaspeți pe noapte. Capitala are cel puțin 404 clădiri încadrate în clasa I, iar Primăria a trimis aproximativ 3.000 de notificări (The Guardian).

Pentru un investitor, asta schimbă felul în care citești prețurile. În București, apartamentele vechi se cer, la mediană, cu 2.090 €/m², față de 2.867 €/m² la cele noi (VDI.ro). Un preț mic într-o clădire veche din centru poate ascunde exact problema care scoate apartamentul de pe platforme. Clasa de risc seismic este înscrisă în cartea funciară, așa că cere un extras actualizat înainte de orice ofertă. Pașii completi sunt în articolul despre clădirile cu risc seismic.

Dincolo de risc, Bucureștiul are cea mai largă bază de cerere: turism de afaceri, city break-uri, evenimente și cel mai aglomerat aeroport din țară. Cererea este mai puțin sezonieră decât pe litoral, cu vârful în septembrie, dar și concurența e cea mai mare, cu peste 5.500 de anunțuri active. Pentru o estimare pe zone, deschide pagina KeyBid Puls pentru București, unde prețurile sunt grupate pe zone de 750 m.

Brașov: cerere pe tot anul și o taxă turistică mai mare

Brașovul are avantajul unei cereri împărțite pe tot anul: orașul vechi și city break-urile, Poiana Brașov iarna, munții și excursiile în împrejurimi în restul anului. Este unul dintre motivele pentru care încasările pe proprietate sunt cele mai mari din afara Capitalei, deși prețurile de cumpărare sunt aproape la nivelul Bucureștiului. Baza Wizz Air din decembrie 2026 poate aduce mai mulți turiști străini exact în sezonul rece, iar FIHR arată că americanii și francezii preferă destinațiile culturale precum Brașovul.

Două lucruri trag în jos randamentul. Primul este taxa turistică de 12 lei pe noapte pentru fiecare turist, cea mai mare dintre cele trei orașe. Al doilea este piața de chirie clasică mai mică, ceea ce face planul B mai greu de verificat. Prețurile cerute au crescut aici cel mai lent, cu 4,5% într-un an, iar diferența dintre apartamentele noi (2.785 €/m²) și cele vechi (2.241 €/m²) este mare. Datele pe zone sunt pe pagina KeyBid Puls pentru Brașov.

Cluj-Napoca: prețuri mari, randament mic, plan B solid

Clujul are cele mai scumpe apartamente dintre cele trei orașe, așa că randamentul pornește de jos. Cererea turistică are două surse: festivalurile și vara, cu circa 1.000 € pe lună pentru o proprietate în iulie–august, față de o medie lunară de aproximativ 826 €, și turismul de afaceri, unde FIHR plasează orașul alături de București. La nivelul mediei, regimul hotelier nu bate chiria clasică: ai nevoie de încasări cu 23% peste media Crosspoint.

Clujul are însă un plan B solid. Chiria mediană pentru 2 camere este de 550 € pe lună, la fel ca în București, iar piața este adâncă, cu 1.255 de anunțuri. O strategie mixtă poate avea sens: regim hotelier vara și în perioada festivalurilor, apoi chiriași pentru câteva luni în restul anului. Închirierile de peste 30 de zile se impozitează ca o chirie obișnuită, iar contractul trebuie să îți permită să recuperezi apartamentul la timp. Despre sejururile lungi am scris în ghidul ofertelor de extrasezon. Taxa turistică este aici cea mai mică, de 0,5%. Datele pe zone sunt pe pagina KeyBid Puls pentru Cluj-Napoca.

Cum alegi: cele trei orașe față în față

Dacă vrei randamentul brut cel mai mare și ești dispus să faci o verificare juridică atentă, Bucureștiul are cea mai mare piață și o cerere prezentă tot anul, cu vârf în septembrie. Dacă vrei încasări pe tot anul la un preț de intrare apropiat de cel din Capitală, Brașovul este varianta naturală, cu condiția să incluzi în calcul taxa turistică. Clujul se potrivește mai ales celor care cumpără pe termen lung și acceptă un randament mai mic: aici, regimul hotelier are sens doar pentru apartamentele peste medie, iar chiria clasică rămâne o alternativă solidă.

Ce verifici, indiferent de oraș

1. Zona, nu orașul. Media orașului spune puțin despre un apartament anume. Compară-l cu anunțuri din aceeași zonă și cu calendarele lor.
2. Clasa de risc seismic. Cere extrasul de carte funciară și verifică mențiunea despre clasa de risc, mai ales la clădirile vechi.
3. Clasificarea și asociația de proprietari. Din iulie 2026, dosarul de clasificare cere avizul asociației și, după caz, acordul vecinilor direct afectați. Pașii sunt în ghidul Ordinului 948.
4. Taxa turistică locală. Află cine o colectează pentru anunțul tău, când se depune declarația și cum apare în prețul văzut de turist.
5. Planul B. Calculează cât ar aduce apartamentul cu chirie clasică, cu chiria reală din zonă, nu cu media orașului.

Lista completă, de la căutare până la primul oaspete, este în checklist-ul investitorului în regim hotelier.

Cum te ajută KeyBid în comparație

Extensia KeyBid ROI Calculator pentru Chrome și Firefox analizează anunțurile de pe Storia, Imobiliare și OLX direct în pagină și îți arată un randament anual estimat, cu o etichetă colorată, calculat din datele publice ale anunțului. Așa poți compara pe aceeași bază un apartament din București cu unul din Brașov sau din Cluj-Napoca. Vizualizarea estimării nu costă nimic. Pentru discuția cu banca sau cu un partener, poți genera un raport PDF de 49,99 lei. Raportul este o analiză de investiție, nu un raport de evaluare ANEVAR.

Dacă nu vrei să operezi singur apartamentul, pe KeyBid găsești administratori și firme de curățenie și mentenanță. Detaliile sunt pe pagina pentru proprietari.

Greșeli frecvente

• Compari orașele după randamentul brut, fără comisioane, curățenie și utilități.
• Înmulțești cu 12 încasările din vârful de vară al Clujului.
• Cumperi într-o clădire veche din București fără să verifici clasa de risc seismic în cartea funciară.
• Uiți de taxa turistică locală, de declarațiile lunare și de felul în care taxa schimbă prețul total văzut de turist.
• Tratezi prețurile cerute ca pe prețuri de tranzacție.
• Folosești media orașului pentru un apartament dintr-o zonă fără cerere turistică.
• Nu calculezi planul B: cât ar aduce apartamentul cu chirie clasică.

Întrebări frecvente

În ce oraș aduce mai mult un apartament în regim hotelier: București, Cluj-Napoca sau Brașov?

Brut, în București: circa 10,3% pe an pentru un apartament cu 2 camere cumpărat la prețul median, față de 8,7% în Brașov și 6,0% în Cluj-Napoca. După comisioane, curățenie, utilități și taxe, în exemplul nostru ipotetic rămân 3,5%, 2,7% și 1,8%. Diferența o face apartamentul concret, nu doar orașul.

Merită regimul hotelier în Cluj-Napoca în 2026?

La nivelul mediei, nu, dacă îl compari cu chiria clasică. În exemplul nostru, regimul hotelier trece în față abia de la încasări de circa 12.160 € pe an, cu 23% peste media Crosspoint de 9.910 €. Poate merita pentru apartamente foarte bine poziționate sau într-o strategie mixtă, cu turiști vara și chiriași pe câteva luni în restul anului.

Cât este taxa turistică în București, Brașov și Cluj-Napoca în 2026?

În București, 10 lei pe noapte pentru fiecare turist. În Brașov, inclusiv în Poiana Brașov, 12 lei pe noapte pentru fiecare turist: 7 lei taxa de promovare și 5 lei taxa Salvamont. În Cluj-Napoca, 0,5% din valoarea cazării fără TVA, pentru fiecare zi de sejur. Taxa o plătește turistul, dar trebuie colectată și declarată corect.

Pot închiria în regim hotelier un apartament dintr-o clădire cu risc seismic?

Nu, dacă clădirea este încadrată în clasa I de risc seismic. Legea interzice închirierea spațiilor din aceste clădiri, Airbnb verifică anunțurile, iar amenzile ajung la 10.000 de lei. Clasa de risc este înscrisă în cartea funciară, așa că o poți verifica înainte de cumpărare.