Noile Reglementări UE pentru Închirieri pe Termen Scurt: Ce Trebuie să Știe Proprietarii din România în 2026

Un Banner Care Anunță Schimbarea

Într-o seară rece de noiembrie, în cartierul Mănăștur din Cluj, un proprietar își deschide aplicația Airbnb pentru a verifica rezervările de Crăciun. În locul obișnuitului calendar verde, îl întâmpină un mesaj nou: „Actualizări importante privind reglementările europene pentru închirierile pe termen scurt".

Nu e doar o notificare obișnuită. Este semnalul unei schimbări fundamentale în modul în care funcționează piața regim hotelier din România.

Ce Propune Consiliul Consultativ European pentru Locuire

Pe 22 noiembrie 2025, presa europeană a relatat recomandările Consiliului Consultativ pentru Locuire (ACCH) către Comisia Europeană. Statele membre sunt încurajate să limiteze activ impactul închirierilor pe termen scurt asupra pieței locuințelor – prin măsuri concrete:

• Număr unic de înregistrare pentru fiecare unitate STR
• Obligația platformelor (Airbnb, Booking) de a afișa public acest număr
• Schimb periodic de date între platforme și statele membre
• Posibilitatea orașelor de a impune limite de nopți, zone restricționate sau taxe suplimentare

România: O Piață Încă în Zona Gri

În România, doar o parte din apartamentele în regim hotelier sunt clasificate și autorizate ca unități de cazare. Restul funcționează într-o zonă de toleranță: plătesc impozit, dar nu întotdeauna respectă regulile turistice sau raportările complete.

Conform estimărilor din industrie, aproximativ 70% din ofertele de pe Booking și Airbnb nu sunt clasificate turistic, deși aduc venituri semnificative proprietarilor. În paralel, ANAF a identificat peste 5.000 de persoane fizice cu venituri considerabile din platforme și a început controale țintite, folosind datele primite direct de la acestea.

Cu noul cadru european, această zonă gri se va restrânge. Nu imediat, dar inevitabil.

Miza Reală: Dimensiunea Operațiunii Contează

Pentru un proprietar cu 1-2 apartamente, impactul imediat poate însemna:

• Un pas birocratic în plus (număr de înregistrare, eventual clasificare)
• Raportări mai clare către ANAF
• Imposibilitatea de a „uita" să declare veniturile

Pentru operatorii mari – agenții care gestionează zeci sau sute de apartamente – situația devine diferită. Ministrul Turismului a declarat explicit că nu dorește să „vâneze" pe cei care își închiriază ocazional locuința, dar nu va ignora operatorii care gestionează portofolii „cât un hotel".

Europa pregătește terenul ca aceste structuri să nu se mai poată ascunde în spatele statutului de persoană fizică. Vor trebui să intre în același regim de autorizare, taxare și control ca hotelurile.

Ce Înseamnă Pentru Un Proprietar Român în 2026

• Transparență forțată – datele despre numărul de nopți, tarife și proprietăți per host vor ajunge la ANAF și primării
• Posibile limite locale – orașele cu presiune mare pe chirii ar putea introduce plafoane de nopți sau zone restricționate
• Taxe speciale – exemplele din Constanța și Tulcea arată cum ar putea arăta viitoarele taxe de destinație

Navigarea Într-o Piață Care Se Maturizează

Într-o piață în care regulile devin mai complexe, platformele care conectează proprietarii cu administratori profesioniști și firme de servicii devin nu doar locuri de matchmaking, ci și filtre de conformitate.

Administratorii serioși vor concura nu doar pe ocupare, ci și pe cât de bine țin proprietarul în legalitate. Proprietarii care nu au timp să urmărească fiecare modificare legislativă vor căuta manageri deja aliniați la noile norme.

În următorii doi ani, întrebarea cheie nu va mai fi „cât câștig dintr-un apartament în regim hotelier?", ci „cât câștig net după taxe, autorizații și eventuale limite locale – și cu ce risc?".

Când Bruxelles-ul îți intră în calendarul de rezervări, jocul nu se mai joacă doar în Excel; se joacă în registrul de evidență a turiștilor, în rapoartele către ANAF și în hotărârile de consiliu local.