Pachetul UE pentru locuințe accesibile: ce pot restricționa orașele la închirierile pe termen scurt

Pe 9 septembrie 2026, Comisia Europeană a prezentat Affordable Housing Act, propunerea legislativă care pune în practică planul european pentru locuințe accesibile. Pentru gazdele din regim hotelier, partea care contează este cadrul comun prin care autoritățile naționale, regionale și locale ar putea limita închirierile pe termen scurt în zonele cu presiune mare pe piața locuințelor. Propunerea nu este încă lege și nu schimbă nimic peste noapte, dar arată clar direcția în care merge Europa. Iată ce prevede, cine o critică și cum te pregătești din timp.

Ce este Affordable Housing Act

Comisia a adoptat Planul european pentru locuințe accesibile pe 16 decembrie 2025. Unul dintre pilonii lui privește închirierile pe termen scurt din zonele aflate sub presiune locativă. Affordable Housing Act este pasul legislativ următor: o propunere de regulament, însoțită de o recomandare a Comisiei care încurajează autoritățile să crească oferta de locuințe, de exemplu prin folosirea mai bună a terenurilor și a clădirilor existente și prin simplificarea autorizărilor.

Comisia explică de ce a fost nevoie de propunere. Multe autorități europene au introdus deja reguli pentru închirierile pe termen scurt, locuințele secundare sau locuințele goale, dar au trebuit să aplice principii generale de drept, fără un cadru comun care să arate când o zonă este sub presiune și când o măsură este justificată. Orașele și statele membre au cerut mai multă certitudine juridică. Propunerea nu introduce un drept european nou de a interzice închirierile, ci stabilește condițiile în care restricțiile pot fi justificate.

Noul regulament ar completa Regulamentul (UE) 2024/1028 privind închirierile pe termen scurt, aplicabil din 20 mai 2026, care se ocupă de transparență și de accesul la date. Comisia cere autorităților să aplice corect acest regulament și să folosească datele lui pentru a evalua impactul închirierilor asupra accesibilității locuințelor.

Ce ar putea face autoritățile locale

Mecanismul propus are trei pași. Autoritatea stabilește mai întâi, pe baza unor criterii comune, că o zonă se află sub presiune locativă (housing stress). Apoi decide dacă intervine și ce măsuri se potrivesc situației locale. În final, orice măsură trebuie să fie bazată pe date, necesară, proporțională și țintită pe presiunile identificate.

Pentru închirierile pe termen scurt, ștacheta este mai sus. Potrivit Comisiei, autoritatea ar trebui să demonstreze că această activitate a avut un efect negativ semnificativ asupra accesibilității sau disponibilității locuințelor timp de cel puțin trei ani și că măsurile mai puțin restrictive nu ar fi la fel de eficiente. Atenția se îndreaptă spre activitatea care, prin amploare, frecvență sau caracter comercial, are mai multe șanse să reducă numărul de locuințe disponibile pentru închirierea pe termen lung.

Cifrele din spatele propunerii

Comisia își sprijină propunerea pe câteva date. Potrivit paginii sale despre locuințe accesibile, închirierile pe termen scurt au crescut cu 93% între 2018 și 2024, 20% dintre locuințele din UE erau neocupate, iar locuințele sociale reprezintă doar 6–7% din fondul locativ. Cererea rămâne puternică: potrivit Eurostat, turiștii au rezervat prin Airbnb, Booking și Expedia 951,6 milioane de nopți în UE și AELS în 2025, cu 11,4% mai mult decât în 2024. Parisul a fost primul oraș, cu 26,3 milioane de nopți.

Reacțiile: sprijin, dar și critici din ambele direcții

Airbnb a criticat propunerea. Într-un comunicat citat de RFI, platforma spune că actul „nu va adăuga nicio locuință pe piața închirierilor pe termen lung”, dar va aduce incertitudine de reglementare pentru gazdele din orașele europene. Airbnb cere reguli mai clare, care să separe persoanele care își închiriază ocazional locuința de operatorii comerciali mari.

Critici vin și din direcția opusă. Sarah Coupechoux, de la fundația franceză Fondation pour le Logement des Défavorisés, spune că actul „nu este o jumătate de măsură”, dar se teme că unele prevederi ar putea împiedica orașele să reacționeze rapid. Potrivit RFI, o zonă s-ar califica în mod normal doar dacă prețul mediu al locuințelor este de cel puțin opt ori mai mare decât venitul local, iar acest raport a crescut timp de un deceniu. Consiliul Municipalităților și Regiunilor Europene (CEMR) salută claritatea juridică, dar susține că accesibilitatea nu poate fi măsurată doar prin raportul dintre prețuri și venituri. Un articol de opinie publicat de EUobserver pe 2 octombrie 2026 observă că partea obligatorie a propunerii se concentrează mai ales pe restricțiile privind folosirea locuințelor în alt scop decât reședința principală, în special pentru închirieri pe termen scurt.

Contextul din România

În România, propunerea nu are încă efecte directe și nu am găsit o analiză oficială care să arate dacă vreo zonă ar îndeplini criteriile de presiune locativă. Asta nu înseamnă că piața este lipsită de reguli. Presiunea asupra închirierilor pe termen scurt vine deja din alte direcții:

• Clasificarea. Din 8 iulie 2026, gazdele persoane fizice se clasifică după Ordinul 948/2026, cu o limită de 7 camere și 14 locuri. Stadiul platformei SE.SITUR este explicat în ghidul despre SITUR.
• Codul european de înregistrare. Regulamentul (UE) 2024/1028 se aplică din 20 mai 2026, dar nu am găsit o confirmare oficială că România a introdus codul de înregistrare prevăzut de acesta.
• Riscul seismic. În București, interdicția de închiriere în clădirile cu risc seismic clasa I a devenit vizibilă în 2026; detalii în ghidul despre bulina roșie.
• Taxele locale. Din 2026, prin HCL nr. 462/2025, Constanța aplică o taxă de promovare turistică de 1% din valoarea cazării și o taxă fixă anuală pentru apartamentele de închiriat din Mamaia; detalii în ghidul de evaluare pentru Constanța și Mamaia.
• Sancțiunile. Funcționarea fără certificat de clasificare se sancționează cu amenzi de 40.000–50.000 lei; vezi ghidul despre amenzi.

Am urmărit pregătirea acestor reguli și în analiza noastră despre noile reglementări UE. Diferența este că acum Comisia a publicat textul propus al regulamentului.

Cum te pregătești

1. Clasifică-te și păstrează dosarul complet. O activitate clasificată și documentată este mai ușor de apărat în orice discuție cu autoritățile sau cu vecinii.
2. Ține evidența propriilor date. Notează lunar ocuparea, durata medie a sejurului și veniturile. Dacă autoritățile vor analiza piața pe baza datelor de la platforme, e bine să ai propria imagine, verificabilă.
3. Urmărește deciziile locale. Ședințele consiliului local, hotărârile privind taxele și deciziile asociației de proprietari îți arată din timp schimbările.
4. Investește în relația cu vecinii. Regulile casei, controlul zgomotului și un contact rapid pentru probleme reduc tensiunile. Cerințele privind acordul vecinilor sunt explicate în ghidul despre Ordinul 948/2026.
5. Pregătește un plan B. Sejururile medii și lungi pot completa calendarul; găsești idei în ghidul despre extrasezon și sejururi lungi. Atenție: șederile de peste 30 de zile au alt tratament fiscal.
6. Dacă ai mai multe unități, gândește la nivel de portofoliu. Diversificarea pe orașe și pe tipuri de sejur reduce dependența de o singură zonă; vezi ghidul de scalare a portofoliului.

Greșeli frecvente

• Crezi că Bruxelles-ul interzice Airbnb. Propunerea nu interzice închirierile; stabilește condițiile în care autoritățile le pot restricționa.
• Ignori subiectul pentru că „e doar o propunere”. Analizele ar trebui să acopere cel puțin trei ani, așa că activitatea de azi poate intra în evaluările de mâine.
• Tratezi conformitatea ca pe un simplu cost. Clasificarea și relația bună cu vecinii sunt și o formă de protecție a investiției.

Întrebări frecvente

Interzice Uniunea Europeană închirierile prin Airbnb?

Nu. Affordable Housing Act este o propunere care lasă decizia autorităților naționale, regionale și locale. Ea stabilește condițiile în care restricțiile ar fi justificate: date solide, necesitate, proporționalitate și măsuri țintite.

Când ar putea intra în vigoare?

Nu există încă un calendar. Propunerea este dezbătută în Parlamentul European și trebuie negociată cu Consiliul UE, iar textul final poate fi diferit de cel prezentat pe 9 septembrie 2026.

Se va aplica și în orașele din România?

Doar dacă o autoritate stabilește că o zonă este sub presiune locativă și decide să intervină, cu respectarea condițiilor din regulament. Până acum nu am găsit astfel de demersuri în România.

Ce legătură are cu Regulamentul (UE) 2024/1028?

Regulamentul din 2024, aplicabil din 20 mai 2026, privește transparența și schimbul de date dintre platforme și autorități. Affordable Housing Act ar stabili când și cum pot fi restricționate închirierile. Datele din primul regulament ar sta la baza analizelor cerute de al doilea.