Ordinul MEDAT nr. 948/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 559 din 8 iulie 2026, a modificat normele de clasificare exact în punctele care îi privesc pe proprietarii de apartamente: câte camere poate clasifica o persoană fizică, ce acorduri trebuie obținute de la asociație și de la vecini și ce termene se aplică dosarului. Am citit textul ordinului și am transformat prevederile în pași concreți.
Prevederile-cheie pentru proprietarii de apartamente
Ordinul modifică normele metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare. Tabelul de mai jos rezumă prevederile din normele modificate care contează pentru o persoană fizică:
| Prevedere | Unde apare | Ce ai de făcut |
|---|---|---|
| Maximum 7 camere / 14 locuri pentru persoane fizice | art. 4 alin. (1^2) | Numără camerele și locurile din toate locuințele pe care vrei să le clasifici. |
| Actele de identitate ale tuturor proprietarilor și acordul coproprietarilor | art. 4 alin. (1^1) lit. c) | Strânge actele și acordul scris al coproprietarilor înainte de depunere. |
| Avizul asociației și acordul vecinilor direct afectați | art. 4 alin. (1^1) lit. d) | Cere-le în scris și notează numerele apartamentelor vecine. |
| Arhivarea dosarului incomplet | art. 6 alin. (3) | Răspunde la notificări în mai puțin de 3 luni. |
| Remedierea deficiențelor minore | art. 8 alin. (4) | Pregătește facturi, inventar și contracte pentru a dovedi remedierea în 15 zile lucrătoare. |
Limita de 7 camere și 14 locuri: cum o calculezi
Persoanele fizice pot solicita clasificarea pentru cel mult 7 camere și 14 locuri, pentru apartamente sau camere de închiriat în locuințe familiale proprietate personală, indiferent de numărul locuințelor în care se află. Nu contează dacă ai un singur apartament mare sau mai multe unități în cartiere diferite: limita se aplică pe total.
Un exemplu: trei apartamente, fiecare cu două camere de închiriat, înseamnă 6 camere. Un al patrulea apartament cu două camere te-ar duce la 8, peste limită. Din acel moment ai nevoie de o formă de organizare (PFA, întreprindere individuală sau familială, societate). Se schimbă și regimul fiscal: potrivit ANAF, din anul fiscal în care numărul camerelor depășește 7, veniturile se impozitează ca venituri din activități independente (art. 68^3 din Codul fiscal). Calculul pentru regimul de până la 7 camere îl găsești în ghidul fiscal 2026.
Atenție la locuri, nu doar la camere. Limita are două componente. Airbnb o descrie ca 7 camere și 14 paturi în total, pe toate proprietățile. Capacitatea din anunț trebuie să corespundă certificatului: HG nr. 1267/2010 sancționează inclusiv funcționarea cu o structură de camere diferită de cea din certificat, cu amendă de 40.000–50.000 lei.
Avizul asociației și acordul vecinilor: ce cere concret ordinul
Cerința nu este complet nouă, dar Ordinul 948/2026 o reformulează și o întărește. Pentru o persoană fizică, dosarul cuprinde, după caz:
- avizul scris al comitetului executiv al asociației de proprietari sau de locatari;
- acordul scris al proprietarilor direct afectați, adică al vecinilor cu care ai pereți comuni, pe orizontală și pe verticală;
- o declarație pe propria răspundere că ai depus acordurile tuturor proprietarilor cu care ai pereți comuni, în care enumeri numerele apartamentelor acestora;
- dacă nu există o asociație legal constituită, o declarație pe propria răspundere în acest sens.
Ambele declarații fac trimitere la art. 326 din Codul penal, care sancționează falsul în declarații. Lista apartamentelor vecine trebuie, așadar, să fie completă și exactă.
Cum obții acordurile fără conflicte
- Discută înainte de cererea scrisă. Explică cine sunt oaspeții, câte persoane pot fi cazate și cum gestionezi liniștea și accesul în bloc.
- Oferă un contact pentru urgențe. Un număr de telefon la care răspunzi și regulile casei pe care le comunici oaspeților reduc temerile vecinilor.
- Folosește un formular simplu. Adresa, numărul apartamentului vecin, numele proprietarului, data și semnătura sunt suficiente pentru claritate.
- Arhivează corect. Păstrează originalele și câte o copie scanată, pregătită pentru încărcarea în platformă.
Termenele: 3 luni pentru completare, 15 zile lucrătoare pentru remediere
Dacă dosarul este incomplet, primești o notificare. Documentația necompletată în 3 luni de la notificare se arhivează, iar procedura se reia de la zero.
La verificarea pe teren, deficiențele minore nu duc automat la respingere: ai la dispoziție cel mult 15 zile lucrătoare pentru remediere. Dovada se face cu documente, de exemplu facturi, inventar, extras REGES (dacă ai angajați) sau contracte de servicii.
Radierea, dacă renunți la regim hotelier
Ordinul reglementează și radierea. Ca să îți radiezi unitatea, dai o declarație pe propria răspundere că nu mai există rezervări în derulare sau că acestea au fost transferate cu acordul turiștilor. Planifică radierea după ultimele rezervări confirmate, ca să nu fii pus în situația de a anula sejururi.
Noutăți pentru alte tipuri de proprietăți
Ordinul introduce categoria „resort turistic”, inclusiv prin reconversia unor structuri existente, și adaugă bungalow-ul de 4 stele. Aceste noutăți îi privesc mai ales pe investitorii din zonele montane sau de pe litoral care analizează proiecte mai mari decât un apartament.
Plan de acțiune în 6 pași
- Verifică încadrarea seismică a clădirii. Spațiile din clădirile cu risc seismic clasa I nu pot fi închiriate; detalii în ghidul despre riscul seismic.
- Numără camerele și locurile din toate locuințele pe care vrei să le clasifici.
- Strânge actele tuturor proprietarilor și acordul scris al coproprietarilor.
- Obține avizul asociației și acordurile vecinilor, cu numerele apartamentelor notate corect.
- Depune dosarul online, în platforma SITUR, sau la sediul ministerului. Pașii sunt descriși în ghidul despre SITUR și clasificare.
- Pregătește verificarea pe teren și remediază în cel mult 15 zile lucrătoare orice deficiență minoră.
Greșeli frecvente
- Clasifici o unitate și o închiriezi și pe a doua „până vine certificatul”. Funcționarea fără clasificare se amendează cu 40.000–50.000 lei; vezi ghidul despre amenzi și riscuri.
- Uiți de coproprietari. Fără actele și acordul lor, dosarul rămâne incomplet.
- Omiți un vecin de la etajul de deasupra sau de dedesubt. Ordinul vorbește explicit de vecinii pe orizontală și pe verticală.
- Crești portofoliul fără să numeri camerele. Dacă te apropii de prag, citește ghidul de scalare de la 1 la 10 proprietăți.
Întrebări frecvente
Limita de 7 camere se aplică pe apartament sau pe proprietar?
Pe proprietar. Persoana fizică poate cere clasificarea pentru cel mult 7 camere și 14 locuri în total, indiferent de numărul locuințelor.
Am nevoie de acordul tuturor vecinilor din bloc?
Ordinul cere, după caz, avizul asociației și acordul vecinilor direct afectați, adică al celor cu care ai pereți comuni, pe orizontală și pe verticală, nu al tuturor locatarilor.
Ce fac dacă blocul nu are asociație de proprietari?
Dai o declarație pe propria răspundere că nu există o asociație legal constituită. Declarația face, la rândul ei, trimitere la art. 326 din Codul penal.
Ce se întâmplă dacă la verificare se găsesc deficiențe?
Pentru deficiențele minore ai cel mult 15 zile lucrătoare să le remediezi și să dovedești remedierea cu documente, cum ar fi facturi, inventar sau contracte de servicii.