Risc seismic clasa I și Airbnb: ce se verifică și cum îți protejezi investiția în regim hotelier

Bulina roșie a devenit în 2026 una dintre cele mai importante întrebări de due diligence pentru orice apartament din București destinat închirierii. Legea interzice închirierea spațiilor din clădirile încadrate în clasa I de risc seismic, dar abia în vara lui 2026 aplicarea a devenit vizibilă: o investigație The Guardian a numărat sute de unități ilegale, iar Airbnb a început să verifice anunțurile. Iată ce s-a întâmplat, ce faci dacă primești o notificare și cum verifici o clădire înainte să cumperi.

Ce spune legea

Legea nr. 212/2022 privind reducerea riscului seismic al clădirilor, modificată prin Legea nr. 426/2023, interzice expres închirierea spațiilor din clădirile încadrate în clasa I de risc seismic. Potrivit The Guardian, interdicția se aplică din 2024 atât închirierilor pe termen scurt, cât și celor pe termen lung. Prin urmare, trecerea la închirierea clasică nu este o soluție pentru un apartament dintr-o astfel de clădire.

Amenzile pot ajunge la 10.000 lei, potrivit Profit.ro; The Guardian le estimează la 1.000–2.000 de euro. Un detaliu practic contează mult: clasa de risc seismic este înscrisă în cartea funciară, așa că verificarea a devenit simplă pentru platforme, autorități și cumpărători.

Ce s-a schimbat în 2026

Pe 16 iulie 2026, The Guardian a publicat o analiză bazată pe datele organizației Re:Rise. La sfârșitul lunii mai existau cel puțin 207 unități de închiriere turistică ilegale în clădiri RsI din București, cu o capacitate de peste 1.000 de oaspeți pe noapte. Capitala are cel puțin 404 clădiri încadrate în clasa I, iar Primăria a trimis aproximativ 3.000 de notificări. Fondatorul Re:Rise, Matei Sumbasacu, a declarat că platformele au răspuns că aceasta este „responsabilitatea proprietarilor”.

În august, situația s-a schimbat. Potrivit Profit.ro (19 august 2026), asociația profesională ATIP a anunțat că Airbnb a început oficial verificarea apartamentelor din clădirile RsI. Proprietarii notificați au 14 zile să demonstreze că imobilul nu este încadrat în clasa I; altfel, anunțul riscă eliminarea de pe platformă. „Este o măsură care va schimba piața. Legislația este clară, iar platformele încep să o aplice strict”, a declarat președinta ATIP, Elena Georgiana Alexandru.

Ai primit o notificare de la Airbnb? Pașii următori

1. Nu lăsa să treacă termenul. Ai 14 zile, iar documentele oficiale pot dura câteva zile.
2. Cere un extras de carte funciară actualizat și verifică mențiunea despre clasa de risc seismic.
3. Dacă imobilul nu este încadrat în clasa I, trimite documentele prin canalul indicat în notificare și păstrează dovada trimiterii.
4. Dacă imobilul este încadrat în clasa I, oprește închirierea, inclusiv pe alte platforme și în regim direct: interdicția privește închirierea în sine, nu doar un anumit canal.
5. Informează oaspeții cu rezervări viitoare și gestionează anulările conform politicilor platformei.
6. Discută cu asociația de proprietari despre stadiul expertizei tehnice și al unei eventuale consolidări.

Due diligence înainte de cumpărare

Pentru investitori, lecția este simplă: un apartament RsI nu poate produce venit legal din închiriere până la consolidare. Înainte de orice ofertă, parcurge lista de mai jos:

1. Extrasul de carte funciară. Verifică dacă este înscrisă clasa de risc seismic.
2. Asociația de proprietari. Întreabă dacă clădirea a fost expertizată tehnic, când și cu ce rezultat.
3. Sursele publice. Consultă listele de clădiri expertizate publicate de autoritățile locale. Ghiduri precum cel al Storia despre harta riscului seismic din București te ajută să te orientezi.
4. Istoricul turistic. Verifică în datele deschise SITUR dacă apartamentul a fost clasificat; pașii sunt în ghidul despre SITUR.
5. Contractul. Cere declarații ale vânzătorului privind situația seismică a clădirii și eventualele notificări primite.
6. Abia apoi, randamentul. Calculează scenarii prudente și compară orașele, ca în analiza București, Cluj și Brașov.

Ce înseamnă pentru piață

București rămâne cea mai mare piață de închirieri pe termen scurt din țară: potrivit Crosspoint Research, veniturile au ajuns la 66,8 milioane de euro, cu o medie de 5.507 anunțuri active. Verificările pot reduce oferta din clădirile vechi din zonele centrale. Pentru proprietarii conformi, asta poate însemna mai puțină concurență, dar efectul nu a fost încă măsurat, așa că nu l-am inclus în nicio estimare.

Greșeli frecvente

• Crezi că închirierea pe termen lung rezolvă problema. Interdicția acoperă închirierea spațiilor din clădirile RsI, indiferent de durată.
• Te bazezi doar pe declarația vânzătorului. Cartea funciară și asociația sunt surse mai sigure.
• Muți anunțul pe altă platformă. Legea nu depinde de canalul de rezervare.
• Cumperi „la discount” fără un plan. Termenele de consolidare sunt incerte, iar până atunci apartamentul nu produce venit din chirie.

Întrebări frecvente

Interdicția se aplică doar pe Airbnb?

Nu. Legea interzice închirierea spațiilor din clădirile încadrate în clasa I de risc seismic, indiferent dacă rezervarea vine prin Airbnb, Booking.com sau direct.

Pot închiria pe termen lung un apartament dintr-o clădire RsI?

Nu. Potrivit The Guardian, interdicția aplicată din 2024 acoperă atât închirierile pe termen scurt, cât și pe cele pe termen lung.

Cum aflu clasa de risc seismic a unei clădiri?

Cere un extras de carte funciară, unde clasa de risc seismic este înscrisă, întreabă asociația de proprietari despre expertiza tehnică și consultă listele publice ale autorităților locale.

Ce sancțiuni risc?

Potrivit Profit.ro, amenzile pot ajunge la 10.000 lei, iar anunțul poate fi eliminat de pe platformă. Separat, funcționarea fără certificat de clasificare se sancționează cu 40.000–50.000 lei; detalii în ghidul despre amenzi.