Înainte să faci o ofertă pentru o proprietate pe care vrei să o închiriezi în regim hotelier, merită să știi cât ar putea aduce. KeyBid Genius pornește de la linkul anunțului de vânzare și îți arată randamentul anual estimat și venitul net estimat, fără cost și fără cont. Dacă vrei toate detaliile, descarci raportul PDF, cu estimări pe sezoane, costuri, taxe și riscuri. Mai jos găsești ce proprietăți poți analiza, cum se face calculul, ce conține raportul și ce trebuie să verifici separat înainte să cumperi.
Ce este KeyBid Genius
KeyBid Genius este un calculator de randament în regim hotelier pentru proprietăți scoase la vânzare. Îl găsești pe pagina KeyBid Genius: lipești linkul unui anunț, bifezi verificarea anti-robot și apeși „Analizează”. KeyBid citește datele publice din anunț, adică prețul, suprafața, camerele și zona, și estimează cât ar putea aduce proprietatea dacă ar fi închiriată în regim hotelier.
Calculul folosește același motor ca extensia KeyBid ROI Calculator, care arată randamentul direct pe paginile anunțurilor. Pentru KeyBid Genius nu trebuie să instalezi nimic: pagina funcționează în browser, pe calculator sau pe telefon.
Ce proprietăți poți analiza
KeyBid Genius analizează doar anunțuri de vânzare, pentru că estimarea pornește de la prețul cerut. Anunțurile de închiriere nu sunt acceptate.
| Țara | Portaluri acceptate | Raportul PDF |
|---|---|---|
| România | Storia.ro, Imobiliare.ro, OLX.ro | 49,99 lei, în limba română |
| Grecia | Spitogatos.gr | 24,99 €, în limba engleză |
| Spania | Idealista.com | 24,99 €, în limba engleză |
Poți analiza apartamente, garsoniere, penthouse-uri, case și vile. În România sunt acceptate și pensiunile și hotelurile, calculate ca o singură proprietate închiriată în regim hotelier. Pe OLX.ro, alege un anunț din secțiunea Imobiliare: celelalte tipuri de anunțuri nu sunt analizate.
Cum funcționează, pas cu pas
- Copiezi linkul anunțului. Deschide anunțul pe portal și copiază adresa completă a paginii. Linkul unei pagini de căutare sau al unei liste de anunțuri nu funcționează.
- Îl lipești pe pagina KeyBid Genius. Bifezi „Nu sunt robot” și apeși „Analizează”. Verificarea se cere pentru fiecare link nou și protejează serviciul de utilizarea automată.
- Urmărești analiza. KeyBid identifică portalul, preia prețul, suprafața, camerele și zona, apoi calculează randamentul.
- Citești estimarea. Vezi randamentul anual estimat, venitul net estimat pe an și datele preluate din anunț, cum sunt prețul, suprafața, prețul pe m² și camerele.
- Descarci raportul PDF, dacă vrei toate detaliile. Plătești cu cardul prin Stripe și primești raportul pe e-mail. Îl poți descărca și de pe pagina de confirmare.
Unele portaluri blochează uneori citirea automată. Atunci completezi tu datele din anunț (orașul, prețul, suprafața și numărul de camere), iar calculul se face doar pe baza lor.
Cum se calculează randamentul
Motorul KeyBid estimează tariful pe noapte, gradul de ocupare, costurile de operare și taxele locale pentru proprietatea din anunț. Când există date de piață pentru oraș sau zonă, gradul de ocupare vine din ele. Pentru orașele fără date de piață se folosește o ocupare implicită de 55%, iar pagina îți spune când s-a întâmplat asta.
Randamentul este venitul net anual estimat raportat la prețul din anunț. Exemplu ipotetic: pentru o proprietate listată la 100.000 €, un randament estimat de 6% înseamnă un venit net estimat de 6.000 € pe an.
Sub rezultat, pagina afișează baremul de randament în regim hotelier, ca să vezi unde se încadrează proprietatea:
| Randament anual estimat | Nivel |
|---|---|
| sub 4% | Scăzut |
| 4–6% | Moderat |
| 6–8% | Bun |
| de la 8% | Excelent |
Randamentul nu include ratele unui credit, mobilarea sau renovarea și costurile tranzacției, cum sunt taxele notariale. Dacă finanțezi achiziția cu un credit, calculează separat cât din venitul net acoperă rata. Pașii sunt explicați în ghidul despre finanțare și verificările dinaintea cumpărării.
Ce găsești în raportul PDF
Estimarea de pe pagină îți spune dacă proprietatea merită o analiză mai atentă. Raportul PDF îți arată de unde vine cifra:
- calculul de la venitul brut la venitul net, cu costuri și taxe;
- gradul de ocupare, tariful pe noapte și venitul estimat pentru fiecare sezon;
- contextul de piață, recomandări și riscuri;
- o strategie de închiriere și concluzia investițională.
Randamentul și venitul net din raport sunt aceleași ca în estimarea de pe pagină. Raportul este în limba română pentru proprietățile din România și în limba engleză pentru cele din Grecia și Spania.
Cât costă și cum plătești
Estimarea de pe pagină nu costă nimic. Raportul PDF costă 49,99 lei pentru o proprietate din România și 24,99 € pentru o proprietate din Grecia sau Spania. Plătești cu cardul, pe pagina securizată Stripe, iar KeyBid nu vede și nu păstrează datele cardului.
După confirmarea plății, raportul este generat automat și trimis la adresa de e-mail introdusă la plată. Dacă nu îl primești, scrie-ne la contact@keybid.ro: îl retrimitem, iar dacă nu îl putem livra, îți returnăm integral suma plătită. Condițiile complete sunt în Termenii și condițiile KeyBid.
Ce verifici separat înainte să cumperi
Un randament bun pe hârtie nu ajută dacă proprietatea nu poate fi închiriată legal în regim hotelier. În România, verifică cel puțin aceste lucruri:
- Riscul seismic. Legea 212/2022, modificată prin Legea 426/2023, interzice închirierea spațiilor din clădirile încadrate în clasa I de risc seismic. Cum verifici încadrarea clădirii afli din ghidul despre riscul seismic și Airbnb.
- Clasificarea. Potrivit Ordinului MEDAT nr. 948/2026, o persoană fizică poate cere clasificarea pentru cel mult 7 camere și 14 locuri, pe total, indiferent în câte locuințe se află acestea. După caz, dosarul include avizul asociației de proprietari și acordul vecinilor direct afectați. Detaliile sunt în articolul despre Ordinul 948/2026.
- Taxele. Pentru cel mult 7 camere, venitul se impozitează ca venit din cedarea folosinței bunurilor: impozit de 10% aplicat la 70% din venitul brut, plus CASS în funcție de plafoane. Calculul complet este în ghidul despre impozit și CASS.
- Finanțarea. Potrivit Raiffeisen, la un credit pentru investiții imobiliare avansul este de 25–30%, mai mare decât la un credit imobiliar clasic.
Pentru Grecia și Spania, verifică regulile locale de înregistrare a închirierilor pe termen scurt. De la 20 mai 2026 se aplică Regulamentul (UE) 2024/1028: acolo unde statul are o procedură de înregistrare, platformele trebuie să afișeze numărul de înregistrare al locuinței. Lista completă a verificărilor dinaintea unei achiziții este în checklistul investitorului în regim hotelier.
Ce nu este KeyBid Genius
KeyBid Genius face un calcul orientativ pe baza datelor publice din anunț. Nu este o recomandare de investiție, financiară, fiscală sau juridică și nu este o evaluare a proprietății, cum este o evaluare ANEVAR. Nu înlocuiește nici verificarea tehnică și juridică a proprietății. Veniturile reale depind de locuință, de administrare, de reglementările locale și de evoluția pieței. Anunțurile sunt publicate de terți, așa că pot conține erori.
Întrebări frecvente
Trebuie să îmi fac un cont?
Nu. Analiza pornește direct de la linkul anunțului, iar raportul PDF îl cumperi tot fără cont: la plată introduci adresa de e-mail la care vrei să îl primești.
Pot analiza un anunț de închiriere?
Nu. KeyBid Genius pornește de la prețul de vânzare, așa că analizează doar anunțuri de vânzare.
Ce fac dacă portalul nu poate fi citit automat?
Completezi tu datele din anunț: orașul, prețul, suprafața și numărul de camere. Calculul se face doar pe baza lor.
De ce trebuie să bifez „Nu sunt robot” pentru fiecare link?
Verificarea protejează serviciul de roboți și de utilizarea automată. După ce ai bifat-o, pașii analizei pentru același link nu îți mai cer o nouă verificare timp de 30 de minute.
Ce date păstrează KeyBid despre analiza mea?
Pentru statisticile publice de pe pagină păstrăm doar portalul, țara, orașul, tipul proprietății, numărul de camere și data, plus o amprentă criptografică a linkului. Nu păstrăm linkul și nicio informație despre tine. Dacă cumperi raportul, păstrăm comanda: anunțul analizat, raportul și adresa de e-mail. Detaliile sunt în Politica de confidențialitate.
Raportul îmi garantează venitul?
Nu. Raportul conține estimări, nu garanții. Folosește-l ca să compari proprietăți și să știi ce întrebări să pui, apoi verifică cifrele cu vânzătorul, cu un contabil și, dacă e cazul, cu banca.
Surse
- Legea nr. 212/2022 – Portal Legislativ
- Legea nr. 426/2023 – Portal Legislativ
- Ordinul MEDAT nr. 948/2026 – Portal Legislativ
- ANAF – Tratamentul fiscal al veniturilor din închirierea a 1–7 camere, 2026 (PDF)
- Raiffeisen Bank – Credit investiții imobiliare: ce înseamnă și când este potrivit
- Regulamentul (UE) 2024/1028 – EUR-Lex
