Impozit și CASS pentru regim hotelier în 2026: calcul pas cu pas, exemple și DAC7

Dacă închiriezi în regim hotelier cel mult 7 camere în locuințe proprietate personală, impozitarea veniturilor din 2026 urmează o formulă simplă, explicată de ANAF într-o broșură dedicată. Câteva detalii schimbă însă suma de plată și sunt ușor de ratat: comisionul platformei, salariul minim folosit pentru CASS și momentul în care depășești pragul de 7 camere. Mai jos găsești formula, pragurile, patru exemple de calcul și documentele pe care trebuie să le păstrezi.

Cine intră în acest regim

Potrivit ANAF, veniturile din închirierea în scop turistic a cel mult 7 camere situate în locuințe proprietate personală sunt venituri din cedarea folosinței bunurilor, indiferent de numărul locuințelor în care se află camerele. Închirierea pe termen scurt înseamnă închirierea neîntreruptă a unei camere către aceeași persoană pentru cel mult 30 de zile; o fracțiune de zi se consideră o zi întreagă.

Din anul fiscal în care numărul camerelor depășește 7, veniturile se impozitează ca venituri din activități independente (art. 68^3 din Codul fiscal). Pragul coincide cu limita pentru clasificare din Ordinul 948/2026, explicată în ghidul despre limita de 7 camere. Pentru sejururile de peste 30 de zile se aplică un alt tratament fiscal, pe care merită să îl clarifici cu un contabil.

Formula de calcul în trei pași

Venitul brut (VB) cuprinde sumele încasate de la oaspeți, fără comisionul reținut de platformă.
Venitul net anual (VNA) se obține scăzând din VB o cotă forfetară de 30%; rămâne 70% din VB. Nu trebuie să justifici cheltuielile.
Impozitul este 10% din VNA. Impozitul este final, iar contribuția la pensie (CAS) nu se datorează.

Un exemplu: oaspeții au plătit 43.000 lei, iar platforma a reținut un comision de 3.000 lei. Venitul brut este 40.000 lei, venitul net 28.000 lei, iar impozitul 2.800 lei, adică 7% din venitul brut. Contextul renunțării la norma de venit este explicat în articolul despre noul regim fiscal.

Păstrează rapoartele anuale ale platformelor. Ele arată separat sumele plătite de oaspeți și comisioanele reținute și te ajută să justifici venitul brut declarat. Despre datele pe care platformele le trimit la ANAF găsești detalii în ghidul despre DAC7.

CASS pentru veniturile din 2026

Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) se datorează doar dacă venitul net cumulat din categoriile prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. c)–h) din Codul fiscal (de exemplu, chirii, activități independente, dividende sau dobânzi) atinge cel puțin 6, 12 sau 24 de salarii minime brute. Baza de calcul este pragul atins, nu venitul real, iar cota este 10%.

Salariul minim folosit este cel în vigoare la 1 ianuarie al anului în care obții venitul. Pentru 2026, acesta este 4.050 lei, chiar dacă salariul minim a crescut la 4.325 lei de la 1 iulie 2026.

Venit net cumulat	Venit brut din chirii la care se atinge pragul*	Baza CASS	CASS datorată
sub 24.300 lei	sub ~34.715 lei	–	0 lei
24.300–48.599 lei	~34.715 lei	24.300 lei	2.430 lei
48.600–97.199 lei	~69.429 lei	48.600 lei	4.860 lei
97.200 lei sau mai mult	~138.858 lei	97.200 lei	9.720 lei

* Dacă nu ai alte venituri din categoriile luate în calcul. Efectul de prag este important: un venit brut de 34.000 lei nu atrage CASS, dar unul de 35.000 lei atrage 2.430 lei. Situațiile particulare, de exemplu lipsa altor venituri asigurate, merită discutate cu un contabil.

Patru exemple de calcul

Exemplele sunt ilustrative și presupun că nu ai alte venituri din categoriile luate în calcul pentru CASS.

Venit brut (fără comision)	Venit net (70%)	Impozit (10%)	CASS	Total de plată	Cost fiscal efectiv
20.000 lei	14.000 lei	1.400 lei	0 lei	1.400 lei	7,0%
40.000 lei	28.000 lei	2.800 lei	2.430 lei	5.230 lei	13,1%
80.000 lei	56.000 lei	5.600 lei	4.860 lei	10.460 lei	13,1%
150.000 lei	105.000 lei	10.500 lei	9.720 lei	20.220 lei	13,5%

Pentru planificare, un cost fiscal de 7–14% din venitul brut este un reper realist în acest regim. Impozitul se aplică însă venitului, nu profitului: curățenia, utilitățile și comisionul administratorului nu se scad separat. Cum influențează aceste costuri randamentul real afli din analiza costurilor de conformitate.

Documentele pe care trebuie să le ai

Fișa de ocupare a capacității de cazare (OPANAF nr. 381/2026): o fișă pentru fiecare cameră, cu datele de identificare ale oaspeților (nume, CNP sau, dacă nu au, seria și numărul actului de identitate) și perioada de ocupare. Trebuie completată și păstrată.
Registrul de evidență fiscală, doar partea de venituri. Nu ții contabilitate.
Rapoartele platformelor și extrasele bancare, pentru a reconcilia venitul declarat cu datele primite de ANAF.
Declarația unică (D212) pentru veniturile din 2026, depusă până la 25 mai 2027.

Fișa conține date personale, așa că păstreaz-o în siguranță. Recomandări practice găsești în ghidul despre check-in digital, fișa de ocupare și GDPR.

Ce vede ANAF: DAC7 și controalele din 2026

Prin DAC7, platformele raportează anual autorităților fiscale veniturile gazdelor. În aprilie 2026, președintele ANAF, Adrian Nica, a declarat că instituția are acces la datele Airbnb și Booking: „În ultima perioadă avem acces la tot ceea ce înseamnă Airbnb, Booking.” Potrivit acestuia, la nivelul unui singur județ, într-un singur an, au fost identificate aproximativ 60.000 de persoane fizice cu venituri nedeclarate din astfel de închirieri.

ANAF a anunțat că va trimite întâi notificări, prin care le cere contribuabililor să declare veniturile omise, urmate de impuneri. Nica le-a recomandat proprietarilor să folosească Declarația unică. Dacă ai venituri nedeclarate din anii anteriori, discută cu un contabil înainte să primești o notificare.

e-Factura și casa de marcat după Legea nr. 88/2026

Pentru gazdele care închiriază pe CNP, situația s-a clarificat. Legea nr. 88/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 459 din 29 mai 2026, prevede că persoanele fizice identificate fiscal prin CNP nu mai sunt obligate să folosească e-Factura de la 1 iunie 2026; pot opta pentru sistem prin înscrierea în registrul opțional. Dacă închiriezi prin PFA, întreprindere individuală sau familială ori prin firmă, obligația rămâne, iar facturile către persoane fizice se transmit în e-Factura în 5 zile lucrătoare de la emitere. Specialiștii citați de StartupCafe în mai 2026 au menționat și casa de marcat, pentru plățile încasate în numerar sau cu cardul direct la proprietate. Răspunsul depinde de forma de organizare și de felul în care încasezi, așa că verifică situația ta cu un contabil. Cum ieși din registru și ce alte raportări rămân afli din ghidul despre e-Factura, SPV și DAC7.

Greșeli frecvente

Declari tot ce au plătit oaspeții, inclusiv comisionul. Plătești astfel impozit pe bani pe care nu i-ai încasat.
Calculezi CASS la salariul minim din iulie. Pentru 2026 contează valoarea de la 1 ianuarie: 4.050 lei.
Uiți să aduni celelalte venituri. Dividendele sau dobânzile se cumulează la pragul CASS.
Treci de 7 camere fără să schimbi regimul fiscal. Planificarea creșterii este explicată în ghidul de scalare de la 1 la 10 proprietăți.
Nu completezi fișa de ocupare. Este un document cerut explicit de ANAF.

Important: ghidul are caracter informativ și se bazează pe broșura ANAF pentru veniturile din 2026. Pentru situația ta concretă, consultă un contabil sau un consultant fiscal.

Întrebări frecvente

Comisionul Airbnb sau Booking intră în venitul brut?

Nu. Potrivit ANAF, comisionul reținut de platformele care facilitează închirierea nu se cuprinde în venitul brut.

Ce salariu minim folosesc pentru CASS pe veniturile din 2026?

Valoarea în vigoare la 1 ianuarie 2026, adică 4.050 lei. Rezultă pragurile de 24.300, 48.600 și 97.200 lei și o contribuție de 2.430, 4.860 sau 9.720 lei.

Trebuie să țin contabilitate?

Nu. Completezi partea de venituri din registrul de evidență fiscală și fișa de ocupare pentru fiecare cameră, iar cheltuielile nu trebuie justificate.

Ce se întâmplă cu sejururile de peste 30 de zile?

Nu mai sunt închirieri pe termen scurt în sensul regimului descris aici și au alt tratament fiscal. Discută cu un contabil înainte să accepți astfel de rezervări.