Sejururi lungi și oferte de extrasezon în regim hotelier: ghidul 2026–2027

În extrasezon, problema nu este doar prețul, ci și durata sejururilor. Potrivit INS, turiștii au stat în medie 2,1 zile în primele șapte luni din 2026, iar indicele de utilizare netă a locurilor de cazare a coborât la 21,5% în ianuarie–februarie, față de 38% în iulie. Fiecare sejur scurt aduce o curățenie, un check-in și o nouă recenzie de obținut, iar nopțile dintre rezervări rămân goale. Un oaspete care stă o lună îți umple calendarul dintr-odată, dar în România durata are și consecințe fiscale: închirierea pe termen scurt înseamnă cel mult 30 de zile neîntrerupte pentru aceeași persoană. Ghidul de față arată de ce 28 de nopți este pragul care contează pe platforme, cum calculezi reducerea pentru un sejur lung, ce setări folosești pe Airbnb și pe Booking.com, ce pachete poți construi pentru fiecare tip de oaspete și cum vinzi servicii în plus fără să încalci regulile platformelor.

De ce extrasezonul cere o altă ofertă, nu doar un preț mai mic

Cifrele INS acoperă structurile de cazare turistică, de la hoteluri la apartamente și camere de închiriat, dar tendința se vede și în regim hotelier: vara umple calendarul aproape singură, iar în restul anului, în afara sărbătorilor și a stațiunilor de schi, fiecare noapte trebuie câștigată. În ianuarie și februarie 2026, turiștii români au stat în medie 1,8 zile, iar cei străini, 2,2 zile. Cu sejururi atât de scurte, o reducere de preț aduce rareori destui oaspeți noi încât să acopere curățeniile și nopțile rămase goale între rezervări.

Sejururile lungi rezolvă ambele probleme. Booking.com le recomandă partenerilor tocmai pentru perioadele cu cerere mai mică și pentru că înseamnă mai puține schimbări de oaspeți, deci costuri de operare mai mici. Airbnb a raportat că, la nivel global, sejururile de 28 de nopți sau mai mult au reprezentat 21% din nopțile rezervate în 2022 și 18% în primul trimestru din 2023. Sunt date mai vechi și nu sunt specifice României, dar arată că segmentul există. Pe plan local, raportul Crosspoint Research despre piața închirierilor pe termen scurt în 2025 notează că în Constanța, unde șederea medie a fost de 6,5 zile, cea mai lungă din țară, sejururile mai lungi compensează gradul de ocupare mai mic din extrasezon. Cifrele pentru litoral sunt în ghidul de evaluare pentru Constanța și Mamaia.

Se schimbă și cererea. Federația Industriei Hoteliere din România (FIHR), citată de Radio România Internațional, observă mai mulți oameni care călătoresc în interes de afaceri, iar turiștii din SUA și din Marea Britanie stau mai mult și cheltuiesc mai mult. Potrivit INS, turiștii nerezidenți veniți în interes de afaceri au cheltuit 800,7 milioane de lei în primul trimestru din 2026. Pentru acești oaspeți, o ofertă pentru o săptămână sau pentru o lună poate fi mai potrivită decât una pentru un weekend.

Pragul de 30 de zile: unde se termină închirierea pe termen scurt

Pentru persoanele fizice care închiriază între 1 și 7 camere în locuințe proprietate personală, ANAF definește închirierea pe termen scurt drept „închirierea neîntreruptă a unei camere aceleiași persoane, pentru perioade de maximum 30 de zile, într-un an calendaristic”. Tot ANAF precizează că închirierea pentru o fracție de zi se consideră închiriere pentru o zi. Dincolo de acest prag, închirierea către aceeași persoană nu mai intră în regimul de termen scurt, ci în regulile generale pentru cedarea folosinței bunurilor, rezumate de ANAF Timiș pentru 2026.

Tabelul rezumă materialele ANAF pentru 2026 și nu înlocuiește un contabil. Cum se încadrează un sejur anume, de exemplu unul prelungit de același oaspete, stabilești împreună cu contabilul înainte să accepți rezervarea. O ședere de peste 30 de zile presupune, de regulă, un contract de închiriere înregistrat la ANAF, deci încă un document de gestionat, iar pentru majoritatea gazdelor varianta mai simplă este să rămână sub prag. Pragurile CASS, de 24.300, 48.600 și 97.200 de lei, se aplică în ambele situații, iar calculul complet este în ghidul fiscal 2026. Airbnb le recomandă și el gazdelor să cunoască legislația locală înainte să accepte o rezervare lungă, pentru că în unele jurisdicții oaspeții pot dobândi drepturi de chiriaș după aproximativ o lună.

Cât merită o reducere lunară: un calcul ipotetic

Greșeala cea mai frecventă este să compari prețul redus cu prețul întreg pentru toate nopțile. În extrasezon, alternativa reală nu sunt 28 de nopți vândute la preț întreg, ci câteva sejururi scurte, cu nopți goale între ele. Exemplul de mai jos este ipotetic și pornește de la un apartament cu un tarif de extrasezon de 250 de lei pe noapte, fără taxă de curățenie separată, și de la o fereastră de 28 de nopți în noiembrie. Ipotezele de calcul sunt:

• în primul scenariu, 12 nopți ocupate din 28, în 6 rezervări de câte două nopți, aproape de durata medie raportată de INS;
• în al doilea scenariu, o singură rezervare de 28 de nopți, cu o reducere lunară de 30%;
• taxa Airbnb de 15,5% din tarif, plus TVA de 21% pe taxă pentru o gazdă neînregistrată în scopuri de TVA, adică aproximativ 18,8%;
• 120 de lei pentru curățenie, lenjerie și consumabile la fiecare schimbare de oaspeți, iar în sejurul lung trei curățenii săptămânale de câte 80 de lei, incluse în ofertă;
• utilități variabile de 25 de lei pe noapte la sejururile scurte și de 30 de lei pe noapte la sejurul lung, pentru că un oaspete care lucrează și gătește acasă consumă mai mult;
• costurile fixe, cum sunt întreținerea, internetul și impozitul pe clădire, sunt aceleași în ambele scenarii, așa că nu apar în calcul.

Sejurul lung câștigă de două ori: încasări mai mari și costuri de operare mai mici. Ar rămâne mai avantajos chiar și cu o reducere de 50%, caz în care ar lăsa aproximativ 1.443 de lei, dar și dacă sejururile scurte ar ocupa 20 de nopți din 28, în 10 rezervări, caz în care acestea ar lăsa aproximativ 2.076 de lei. Booking.com le spune partenerilor că o reducere de cel puțin 29% față de cel mai mic tarif zilnic este competitivă pentru un sejur de 28 de nopți, iar exemplul arată de ce o asemenea reducere poate fi sustenabilă în lunile slabe.

Calculul are și limite. Un oaspete pentru 28 de nopți nu apare garantat, așa că sejururile scurte trebuie să rămână disponibile. Uzura și consumul cresc atunci când cineva locuiește efectiv în apartament. CASS depinde de venitul anual total și nu este inclus. Dacă proprietatea este în București, ține cont și de taxa de promovare turistică de 10 lei pe noapte pentru fiecare turist, stabilită pentru 2026: nu scade odată cu reducerea, așa că la 28 de nopți ajunge la 280 de lei de persoană. Pentru Booking.com, refă calculul cu procentul din contractul tău. Niciun tarif redus nu ar trebui să coboare sub prețul care îți acoperă costurile, iar cum îl stabilești am arătat în analiza marjei în regim hotelier.

Cum setezi ofertele pe Airbnb și pe Booking.com

Airbnb. Reducerile se setează din setările de preț, la secțiunea Reduceri: săptămânală, de la 7 nopți, lunară, de la 28 de nopți, sau în funcție de durata sejurului. Reducerile de cel puțin 10% apar în rezultatele căutării, iar toate reducerile sunt evidențiate lângă prețul inițial, în detaliile prețului. În unele cazuri, Airbnb adaugă automat o reducere suplimentară la sejururile de 28 de nopți sau mai mult, plătită integral de Airbnb, fără să scadă din plata ta. Ca să apari în căutările pentru sejururi lungi, verifică în calendar, la Disponibilitate, numărul minim și maxim de nopți. Minimul poate fi personalizat și după ziua sosirii.

Pentru rezervările de 28 de nopți sau mai mult, Airbnb încasează lunar: oaspetele plătește prima lună la rezervare, iar prima plată către tine se eliberează, de regulă, până la sfârșitul zilei lucrătoare de după check-in, urmată de plăți lunare. Dacă ai mai puțin de două sejururi finalizate și nu ți-ai verificat locația anunțului, prima plată vine la 28 de zile după check-in. În 2026, Airbnb a anunțat și setări pentru prețuri sezoniere și reduceri de ultim moment, lansate treptat către gazde. Dacă le ai în cont și cum le combini cu reducerile pentru sejururi lungi afli din ghidul despre noutățile Airbnb pentru gazde.

Booking.com. Planurile tarifare pentru sejururi lungi se adaugă separat: cele săptămânale sunt pentru sejururi de peste 7 zile, iar cele lunare acoperă 28 de nopți sau mai mult. Booking.com le recomandă pentru oaspeți precum cei aflați în călătorii de afaceri, familiile și turiștii interni și îți cere să verifici că restricțiile din calendar se potrivesc cu duratele minime și maxime ale planului. Cu restricțiile ai grijă: platforma avertizează că, cu cât setezi mai multe, cu atât mai puțini potențiali oaspeți îți vor vedea proprietatea. Restricțiile de durată pot fi setate pe camere, pe planuri tarifare și pe date, așa că poți păstra un sejur minim mai mare doar pentru perioadele de vârf.

Lunile slabe din 2026–2027 sunt acoperite și de promoțiile sezoniere ale Booking.com:

Reducerile se aplică una după alta, cu cel mult o ofertă din fiecare categorie și cel mult trei pe rezervare. Dacă incluzi planul lunar cu 30% reducere în promoția Early 2027, cu o reducere de 15%, oaspetele plătește 0,70 × 0,85 = 59,5% din tarif, adică are o reducere totală de 40,5%, iar dacă este eligibil pentru Genius, se poate adăuga și această reducere. Verifică planurile tarifare incluse în fiecare promoție înainte să o activezi. Iar dacă te gândești la sejururi de peste 30 de nopți, Booking.com îți recomandă să verifici mai întâi cerințele locale de autorizare.

Extrasezonul pe calendar: unde încap sejururile lungi în 2026–2027

Sejururile lungi își au locul în ferestrele dintre vacanțe și sărbători. Structura anului școlar 2026–2027, aprobată prin ordin al Ministerului Educației și Cercetării, și sărbătorile legale conturează trei astfel de ferestre:

În afara acestor ferestre, mai ales de Revelion, în săptămâna de schi și de Paște, nopțile se pot vinde mai scump în sejururi scurte. Pe Airbnb, reducerea lunară se aplică oricărei rezervări de 28 de nopți sau mai mult, așa că decide dinainte dacă accepți sejururi lungi peste perioadele de vârf. Pe Booking.com, poți păstra pentru acele date restricții de durată separate. Prețurile pentru fiecare perioadă din sezonul rece sunt în calendarul de prețuri pentru sezonul rece.

Pentru cine faci oferta: segmente și pachete

Un sejur lung nu se vinde la fel ca un weekend. Potrivit Booking.com, oaspeții care stau mult aleg mai degrabă după facilități decât cei care vin pentru sejururi scurte, iar Airbnb arată că cei care caută sejururi lunare vor o bucătărie bine echipată, mașină de spălat și internet stabil și puternic. Pornind de aici, construiește câte o ofertă pentru fiecare segment:

Pentru turiștii străini, piețele care contează în zona ta sunt în analiza despre turiștii străini, iar pentru oferta de wellness, în analiza despre wellness și longevitate. Dacă unitatea are certificat de clasificare și ai contract cu emitenții de vouchere de vacanță, acestea pot aduce oaspeți și în extrasezon. Condițiile sunt în analiza despre voucherele de vacanță.

Pregătește locuința pentru o lună, nu pentru un weekend

Pentru sejururile lunare, Airbnb recomandă un ghid separat, cu magazinele, sălile de sport sau parcurile din apropiere, instrucțiuni pentru viața de zi cu zi, de exemplu cum se colectează gunoiul, și o secțiune distinctă în regulile casei. Proprietatea trebuie să aibă suficiente produse de bază, cum sunt hârtia igienică și săpunul, pentru tot sejurul. Booking.com le recomandă partenerilor să pună în evidență în pagina proprietății internetul de mare viteză, spațiile de lucru și accesul la bucătărie. Într-o prezentare din 2023, Airbnb arăta că internetul rapid și spațiul de lucru dedicat apar sub titlu în rezultatele căutării, iar bucătăria, mașina de spălat, uscătorul și parcarea sunt evidențiate în pagina anunțului pentru sejururile lungi. Cum scrii descrierea afli din ghidul despre fotografii și descrieri.

Recenziile contează și ele: când cineva caută sejururi lunare, Airbnb afișează de regulă mai sus recenziile oaspeților care au stat mai mult de 28 de nopți. Primele sejururi lungi îți construiesc deci reputația pentru următoarele. Stabilește de la început cu oaspetele când vine curățenia săptămânală, cum raportează o defecțiune și cum se folosește încălzirea. Dacă trebuie să intri în locuință pentru o verificare, anunță din timp și obține acordul oaspetelui.

Servicii în plus, vândute discret și corect

Pe Airbnb, regula este simplă: tot ce plătește oaspetele trece prin platformă. Politica Airbnb privind activitatea în afara platformei interzice plățile în afara Airbnb, inclusiv pentru taxe opționale, iar exemplul dat este încălzirea piscinei. Taxele obligatorii, cum sunt cele pentru utilități, trebuie trecute în câmpurile de preț sau în prețul pe noapte, iar modificările numărului de nopți se încasează prin instrumentul de modificare a rezervării. Nici prelungirile nu pot fi mutate în afara platformei.

De aceea, pe Airbnb pachetul se vinde prin preț și prin descriere, nu prin taxe separate: o ofertă pentru lucru la distanță, cu birou și monitor, una pentru afaceri, cu curățenie săptămânală inclusă, sau una pentru familii, cu dotări pentru copii. Un check-in mai devreme sau un check-out mai târziu, oferite atunci când calendarul permite, sunt gesturi mici pe care oaspeții de lungă durată le apreciază. Dacă un oaspete vrea să prelungească, folosește instrumentul Airbnb și numără zilele înainte să accepți.

Pe site-ul tău ai mai multă libertate: poți vinde pachete cu servicii suplimentare, cu condiția ca oaspetele să vadă prețul total înainte de plată. Ce trebuie să conțină site-ul afli din ghidul despre site-ul propriu. Principiul rămâne același pe orice canal: un serviciu în plus trebuie să rezolve o nevoie reală a oaspetelui, nu să umfle nota de plată.

Greșeli frecvente

• Lași nesetat numărul maxim de nopți pe Airbnb. Platforma aplică automat 31 de nopți, peste pragul de 30 de zile al închirierii pe termen scurt.
• Accepți o prelungire fără să numeri zilele. Un sejur prelungit de același oaspete poate trece de 30 de zile neîntrerupte și poate schimba regimul fiscal.
• Compari reducerea cu prețul întreg. În extrasezon, alternativa reală este o ocupare parțială, cu curățenii și nopți goale, nu o lună vândută la preț de vârf.
• Cumulezi reduceri fără să verifici totalul. Un plan lunar inclus într-o promoție Booking.com poate ajunge la o reducere totală mult mai mare decât ai intenționat.
• Încasezi separat utilitățile sau curățenia de la oaspeții de pe Airbnb. Plățile în afara platformei sunt interzise, iar taxele obligatorii trebuie trecute în câmpurile de preț.
• Oferi pentru o lună aceeași locuință ca pentru un weekend. Fără loc de lucru, fără mașină de spălat și cu internet slab, primești recenzii slabe, care apar mai sus în căutările pentru sejururi lunare.
• Blochezi perioadele de vârf cu un sejur lung la preț redus. Decide dinainte ce faci cu Revelionul, cu săptămâna de schi și cu Paștele.

Întrebări frecvente

Un sejur de 31 de nopți mai este închiriere pe termen scurt?

Potrivit definiției ANAF, închirierea pe termen scurt înseamnă închirierea neîntreruptă a unei camere aceleiași persoane, pentru cel mult 30 de zile. Peste prag se aplică regulile generale ale închirierii: cota forfetară de 20% în loc de 30% și înregistrarea contractului la ANAF în cel mult 30 de zile. Pentru un caz concret, întreabă contabilul. Ca să eviți situația, setează pe Airbnb un număr maxim de nopți, pentru că altfel platforma aplică automat 31.

Ce reducere lunară să aleg?

Pornește de la alternativa reală, nu de la prețul întreg: câte nopți ai vinde efectiv în sejururi scurte în aceeași perioadă și cât te costă fiecare schimbare de oaspeți. Booking.com consideră competitivă pentru un sejur de 28 de nopți o reducere de cel puțin 29% față de cel mai mic tarif zilnic, iar pe Airbnb reducerile de cel puțin 10% apar în rezultatele căutării. În exemplul nostru ipotetic, chiar și o reducere de 50% lăsa mai mult decât 12 nopți vândute în sejururi scurte. Limita de jos este prețul care îți acoperă costurile.

Pot încasa separat utilitățile de la un oaspete care stă o lună prin Airbnb?

Nu în afara platformei. Politica Airbnb consideră taxele pentru utilități taxe obligatorii, care trebuie trecute în câmpurile de preț sau în prețul pe noapte, iar plățile în afara Airbnb sunt interzise, inclusiv pentru servicii opționale. Estimează consumul unui oaspete care lucrează și gătește acasă și include-l în tarif. Pentru oaspeții care rezervă direct, pe site-ul tău, poți stabili alte reguli, cu condiția ca prețul total să fie afișat înainte de plată.

Când primesc banii pentru o rezervare de 28 de nopți pe Airbnb?

Airbnb încasează lunar sejururile de 28 de nopți sau mai mult. Oaspetele plătește prima lună la rezervare, iar prima plată către tine se eliberează, de regulă, până la sfârșitul zilei lucrătoare de după check-in, urmată de plăți lunare. Dacă ai mai puțin de două sejururi finalizate și nu ți-ai verificat locația anunțului, prima plată vine la 28 de zile după check-in. Verificările Airbnb pot întârzia plata cu până la 45 de zile după check-in.