e-Factura, SPV și DAC7 pentru gazdele din regim hotelier: ce s-a schimbat în 2026

Între decembrie 2025 și mai 2026, regulile e-Factura pentru persoanele fizice care lucrează pe CNP s-au schimbat de trei ori: obligație de la 15 ianuarie 2026, amânare la 1 iunie, apoi eliminarea obligației prin Legea nr. 88/2026, aplicabilă chiar de la 1 iunie. Pentru o gazdă care închiriază pe Airbnb sau pe Booking pe numele ei, asta înseamnă un sistem mai puțin de folosit, nu mai puține raportări. Platformele trimit în continuare datele prin DAC7, Declarația unică se depune la fel, iar fișa de ocupare se completează pentru fiecare cameră. Ghidul de mai jos arată ce se aplică fiecărei forme de organizare, cum ieși din registrul e-Factura dacă te-ai înscris și ce evidențe merită ținute lunar.

De la obligație la opțiune: cronologia

Pentru persoanele fizice care lucrează pe CNP, obligația a fost amânată o dată, apoi eliminată chiar de la data la care ar fi trebuit să se aplice. Pașii, în ordine:

Ce se aplică în funcție de cum lucrezi

Noul articol 10^10 din OUG nr. 120/2021 prevede că furnizorii care se identifică fiscal prin CNP nu au obligația să folosească sistemul RO e-Factura. Obligația depinde, așadar, de forma de organizare, nu de platforma pe care închiriezi sau de numărul de rezervări.

Potrivit ANAF, închirierea în scop turistic a cel mult 7 camere în locuințe proprietate personală aduce venituri din cedarea folosinței bunurilor. Peste acest prag, veniturile devin venituri din activități independente, iar alegerea formei de organizare, inclusiv un PFA sau o firmă, se discută cu un contabil. Cum planifici această trecere afli din ghidul de scalare de la 1 la 10 proprietăți.

Te-ai înscris în registrul obligatoriu? Cum ieși sau cum rămâi

Mulți proprietari s-au înscris în primăvară, ca să respecte termenul din 26 mai. Legea nr. 88/2026 le permite celor care nu mai au obligația să ceară scoaterea din registrul obligatoriu sau din cel opțional. Scoaterea produce efecte de la 1 a lunii următoare celei în care ai depus cererea.

1. Intră în SPV cu contul tău de persoană fizică.
2. Depune formularul 082, „Cerere privind înregistrarea în/scoaterea din Registrul RO e-Factura obligatoriu”, completând secțiunea pentru scoatere.
3. Notează luna. O cerere depusă în octombrie produce efecte de la 1 noiembrie. Păstrează confirmarea depunerii.
4. Verifică varianta formularului. În iulie 2026, ANAF a publicat proiecte pentru actualizarea formularelor 081 și 082, așa că folosește versiunea disponibilă în SPV la data depunerii.

Invers, dacă vrei să folosești sistemul, de exemplu pentru că ai oaspeți firme care preferă să primească factura prin e-Factura, depui formularul 081 pentru înscrierea în registrul opțional. Înscrierea produce efecte de la 1 a lunii următoare.

PFA sau firmă: facturile către oaspeți în e-Factura

Pentru PFA-uri, întreprinderi individuale și familiale și firme, Legea nr. 88/2026 nu aduce o scutire. Facturile către persoane fizice (B2C) se raportează în e-Factura din 1 ianuarie 2025, iar din 1 ianuarie 2026 termenul de transmitere este de 5 zile lucrătoare de la emitere.

• Oaspetele nu are nevoie de SPV. ANAF a precizat că persoanele fizice nu au obligația să descarce facturi și nici să acceseze SPV. Îi dai oaspetelui factura ca până acum, pe hârtie sau electronic, de exemplu pe e-mail. Transmiterea în sistem are doar rol de raportare.
• Fără cod fiscal, 13 zerouri. Dacă oaspetele nu îți comunică un cod de identificare fiscală, pe factură se trece codul format din 13 zerouri. Nu ai nevoie de CNP-ul lui ca să emiți factura.
• Fișa de ocupare are alte reguli. Fișa cere CNP-ul oaspetelui sau, dacă nu are, seria și numărul actului de identitate. Ține cele două evidențe separat și nu trece pe factură date pe care le ai doar pentru fișă.
• Casa de marcat, de clarificat. Specialiștii citați de StartupCafe în mai 2026 au menționat și casa de marcat, pentru plățile încasate în numerar sau cu cardul direct la proprietate. Răspunsul depinde de forma de organizare și de felul în care încasezi, așa că verifică-ți situația cu contabilul.

La rezervările directe, prin site-ul propriu sau la telefon, documentele pentru oaspete le emiți tu, nu platforma. Avantajele și riscurile lor sunt analizate în articolul despre dependența de platforme și rezervările directe.

DAC7: ce află ANAF de la platforme

DAC7 este Directiva (UE) 2021/514, transpusă în Codul de procedură fiscală prin Ordonanța nr. 16/2023. Platformele care facilitează închirieri raportează anual, până la 31 ianuarie, datele vânzătorilor activi în anul anterior; primul termen a fost 31 ianuarie 2024, pentru anul 2023. Ghidul ANAF subliniază că DAC7 nu introduce taxe noi: datele sunt analizate pentru a stabili dacă vânzătorii sunt înregistrați și și-au îndeplinit obligațiile declarative și de plată.

Pentru fiecare proprietate listată, raportarea cuprinde:

• datele tale de identificare, inclusiv codul de identificare fiscală și statul de rezidență;
• identificatorul contului în care primești banii, dacă platforma îl are, și numele titularului, dacă este altul decât tine;
• adresa proprietății și numărul cărții funciare, dacă este disponibil;
• suma plătită sau creditată în fiecare trimestru, după scăderea comisioanelor reținute de platformă, și numărul de rezervări;
• comisioanele și taxele reținute de platformă, pe trimestre;
• numărul de zile închiriate și tipul proprietății, dacă sunt disponibile.

Booking.com, de exemplu, raportează autorității fiscale din Țările de Jos, care transmite datele statului în care ai rezidența fiscală, pe baza codului fiscal comunicat, și o copie statului în care se află proprietatea. Booking întocmește raportul pe baza datelor de check-out, pentru că data plății nu îi este întotdeauna vizibilă, și le trimite partenerilor o sinteză a informațiilor înainte de raportare. Pentru fiecare proprietate din UE, numărul cadastral se adaugă separat în extranet.

Cine apare în raport când lucrezi cu un administrator

Pe Booking, formularul Know Your Partner (KYP), folosit pentru DAC7, îl completează persoana care a semnat contractul cu platforma, chiar dacă nu este proprietarul. Booking depune un singur raport pentru toate proprietățile legate de același cont juridic (Legal Entity ID) și recunoaște că partenerul raportat nu este întotdeauna cel care primește banii pentru nopțile din raport.

Concret, dacă administratorul tău a listat apartamentul pe contul lui, veniturile pot apărea în raportarea DAC7 pe numele lui, chiar dacă proprietarul ești tu. Înainte să predai un anunț, stabiliți în scris:

• pe numele cui este contul de pe fiecare platformă și cine primește plățile;
• ce raport primești lunar: rezervări, sume încasate, comisioane și costuri, pentru fiecare proprietate;
• cine completează fișa de ocupare și unde se păstrează;
• ce se întâmplă cu anunțul dacă încheiați colaborarea, știind că pe Booking schimbarea titularului contractului trece printr-un proces de recontractare.

Despre rolul administratorului în raportările către proprietar citește și ghidul nostru despre DAC7.

SPV: contul tău online la ANAF

Din Spațiul Privat Virtual depui online Declarația unică și cereri precum formularul 082. Te poți înregistra cu un certificat digital calificat sau cu utilizator și parolă. În al doilea caz, contul se aprobă fie electronic, pe baza unei informații fiscale pe care o cunoașteți doar tu și ANAF, fie la ghișeul oricărei unități ANAF.

În 2026, SPV a oferit și precompletarea Declarației unice pentru veniturile din 2025. Potrivit ghidului ANAF, datele provin din declarațiile depuse de plătitorii de venituri, din declarația ta de anul anterior și din alte surse, precum cererile de înregistrare a contractelor de închiriere. Ghidul nu menționează datele DAC7 printre surse și precizează că precompletarea este un instrument de asistență, nu o confirmare a situației fiscale. Veniturile din regim hotelier le verifici și le completezi tu, pe baza rapoartelor platformelor. Pentru veniturile din 2026, termenul de depunere este 25 mai 2027.

Fișa de ocupare: evidența care rămâne la tine

Fișa de ocupare a capacității de cazare, aprobată prin OPANAF nr. 381/2026, se completează de gazdele cu 1–7 camere în locuințe proprietate personală, dar și de cele cu peste 7 camere sau cu activitate independentă de cazare. Pentru fiecare cameră notezi numele și prenumele oaspeților, CNP-ul sau, dacă nu au, seria și numărul actului de identitate, plus prima și ultima zi de ocupare. Instrucțiunile cer ca fișa să fie completată și păstrată; ele nu prevăd depunerea ei la ANAF.

Pentru că fișa conține date personale, colectează doar ce cere formularul și păstreaz-o în siguranță. Ce date ai voie să ceri la check-in și cum le protejezi explicăm în ghidul despre check-in digital, fișa de ocupare și GDPR.

Rutina lunară: 30 de minute pentru evidențe la zi

Diferențele dintre ce declari și ce raportează platformele se explică ușor doar dacă evidența este ținută la zi. O rutină lunară simplă:

1. Descarcă rapoartele platformelor: rezervări, plăți și comisioane, pentru fiecare proprietate.
2. Grupează rezervările după data plecării, ca să le poți compara cu raportarea Booking.
3. Potrivește încasările cu extrasul bancar și notează diferențele, de exemplu plățile întârziate sau rambursările pentru anulări.
4. Completează fișa de ocupare pentru fiecare cameră și, dacă închiriezi ca persoană fizică, partea de venituri din registrul de evidență fiscală.
5. Dacă ai PFA sau firmă, verifică în programul de facturare sau în SPV că toate facturile emise în luna respectivă au fost transmise în cele 5 zile lucrătoare.
6. Arhivează documentele: rapoartele, extrasele și fișa, în același loc, lună de lună.

Greșeli frecvente

• Te ghidezi după articolele din primăvară. Obligația e-Factura pentru persoanele fizice pe CNP, descrisă în multe texte din mai 2026, a fost eliminată prin Legea nr. 88/2026.
• Uiți că scoaterea din registru nu este imediată. Produce efecte de la 1 a lunii următoare celei în care ai depus formularul 082.
• Crezi că au dispărut toate obligațiile. Fără e-Factura, rămân Declarația unică, impozitul, CASS dacă atingi pragul și fișa de ocupare.
• Ceri CNP-ul oaspetelui pentru factură. Pentru o persoană fizică fără cod fiscal se folosește codul format din 13 zerouri.
• Te bazezi pe SPV ca să trimiți factura. Oaspetele nu are obligația să intre în SPV, așa că îi dai factura pe hârtie sau pe e-mail.
• Reconciliezi doar după data plății. Booking raportează după data de check-out, așa că rezervările de la cumpăna anilor pot apărea în alt an decât te aștepți.
• Lași anunțul pe contul administratorului fără o înțelegere scrisă. Pe Booking, raportarea DAC7 se face pe numele celui care a semnat contractul cu platforma.

Întrebări frecvente

Închiriez un apartament pe Airbnb pe numele meu. Trebuie să folosesc e-Factura?

Nu, dacă te identifici fiscal prin CNP. Din 1 iunie 2026, Legea nr. 88/2026 a transformat obligația în opțiune: poți folosi sistemul dacă te înscrii în registrul opțional, dar nu ești obligat. Dacă te-ai înscris deja în registrul obligatoriu, poți cere scoaterea prin formularul 082. Celelalte obligații fiscale rămân.

Am PFA. Se schimbă ceva pentru mine?

Nu. Ai cod de identificare fiscală, așa că rămâi în e-Factura. Facturile către oaspeți persoane fizice se transmit în sistem în 5 zile lucrătoare de la emitere, cu codul format din 13 zerouri dacă oaspetele nu îți dă un cod fiscal. Oaspetele primește factura ca până acum și nu are nevoie de SPV.

Ce date despre mine primește ANAF prin DAC7?

Datele tale de identificare, contul în care primești banii, dacă platforma îl are, adresa fiecărei proprietăți și, dacă este disponibil, numărul cărții funciare. Se adaugă sumele primite în fiecare trimestru după scăderea comisioanelor, numărul de rezervări, comisioanele reținute și, dacă platforma le are, zilele închiriate. Raportarea se face până la 31 ianuarie, pentru anul anterior.

Administratorul meu are contul de Booking. Pe numele cui se raportează?

Pe Booking, pe numele celui care a semnat contractul cu platforma, chiar dacă nu este proprietarul. Booking face un singur raport pentru toate proprietățile din același cont juridic. Cereți un raport lunar pentru fiecare proprietate și discutați cu un contabil cum își declară fiecare dintre voi veniturile.