De la 1 la 10 apartamente în regim hotelier: cum îți scalezi portofoliul

Primul apartament în regim hotelier îl poți administra cu un telefon și o firmă de curățenie de încredere. De la al treilea sau al patrulea, regulile se schimbă: Ordinul nr. 948/2026 limitează la 7 camere și 14 locuri ce poți clasifica ca persoană fizică, contribuțiile sociale pot crește mult peste acest prag, iar fiecare check-in ratat se repetă în mai multe locuințe. Ghidul de mai jos împarte drumul de la 1 la 10 unități în etape și îți arată ce se schimbă la fiecare, din punct de vedere legal, fiscal, operațional și financiar, cu regulile și cifrele valabile în octombrie 2026.

Cele patru etape: ce se schimbă de la 1 la 10 unități

Fiecare etapă are altă limită: la început experiența, apoi timpul, apoi regulile, iar la final capitalul și riscul. Etapele de mai jos sunt orientative, pentru că pragul legal se măsoară în camere și locuri, nu în apartamente.

Un parcurs ilustrativ de la un apartament la opt, în București, găsești în studiul de caz despre un portofoliu de 8 unități.

Limita de 7 camere și 14 locuri: când schimbi forma de organizare

Ordinul nr. 948/2026 spune explicit că operatorii economici persoane fizice pot solicita clasificarea pentru cel mult 7 camere și 14 locuri, în apartamente și camere de închiriat din locuințe proprietate personală, „indiferent de numărul de locuințe în care sunt situate acestea”. Airbnb preia regula în pagina dedicată gazdelor din România: 7 camere și 14 paturi sau locuri de dormit în total, pe toate proprietățile. Peste această limită, potrivit platformei, trebuie să te înregistrezi și să operezi printr-o altă formă recunoscută de legea română, cum ar fi PFA, întreprinderea individuală sau familială ori o societate.

Limita are două componente, iar contează cea la care ajungi prima:

• Camerele. Trei apartamente cu câte două camere de închiriat înseamnă 6 camere; al patrulea apartament cu două camere te duce la 8, peste limită.
• Locurile. Cinci garsoniere cu câte trei locuri de dormit înseamnă doar 5 camere, dar 15 locuri, deci peste limita de 14.

Contează și momentul. Codul fiscal prevede că veniturile devin venituri din activități independente „începând cu anul fiscal” în care numărul camerelor închiriate pe termen scurt trece de 7. Formularea leagă schimbarea de anul fiscal, nu de luna în care adaugi camera a opta, așa că o achiziție făcută spre finalul anului poate afecta veniturile întregului an. Lămurește cu un contabil, înainte de achiziție, cum se aplică regula în cazul tău. Pașii dosarului de clasificare, inclusiv avizul asociației și acordul vecinilor, îi găsești în ghidul despre Ordinul 948/2026.

Ce se schimbă la impozite și contribuții

Vestea bună este că impozitul pe venit nu se schimbă. Într-o sinteză a modificărilor fiscale din 2026, ANAF explică faptul că Legea nr. 239/2025 a creat un sistem unic pentru veniturile din închirierea în scop turistic, „indiferent de forma în care este desfășurată”: venitul net este venitul brut minus o cotă forfetară de 30%, comisionul platformei nu intră în venitul brut, iar impozitul este 10% din venitul net. Diferența apare la contribuțiile sociale.

Valorile sunt calculate cu salariul minim de 4.050 de lei, valabil pentru veniturile din 2026, chiar dacă salariul minim a crescut la 4.325 de lei de la 1 iulie 2026. Pragurile de CASS pentru regimul de până la 7 camere sunt explicate pe larg în ghidul fiscal 2026.

Și dacă alegi o societate?

Un SRL intră în altă logică de impozitare. Potrivit ghidului fiscal KPMG pentru 2026:

• impozitul pe veniturile microîntreprinderilor este de 1% din 1 ianuarie 2026, pentru firmele cu o cifră de afaceri de cel mult 100.000 de euro, calculată împreună cu întreprinderile legate;
• firma are nevoie de cel puțin un salariat cu normă întreagă, iar un asociat cu peste 25% din părți poate avea o singură microîntreprindere; dacă o condiție nu mai este îndeplinită, firma trece la impozitul pe profit de 16% din trimestrul respectiv;
• banii ajung la tine ca salariu sau ca dividende; dividendele se impozitează cu 16% și intră, alături de alte venituri, precum cele din chirii, în calculul pragurilor de CASS.

Rămân două decizii de structură. Dacă apartamentele rămân pe numele tău, firma are nevoie de un drept de folosință asupra lor, de exemplu printr-un contract de închiriere sau de comodat. Dacă le vinzi firmei, plătești impozitul pe transfer, de 3% dacă le deții de cel mult trei ani și de 1% după aceea, plus costurile notariale. Nu există o formă potrivită pentru toată lumea: cere contabilului o simulare pe cifrele tale pentru cel puțin două variante.

TVA: pragul de urmărit la 8–10 unități

Din 1 septembrie 2025, plafonul de scutire de TVA pentru întreprinderile mici a crescut de la 300.000 la 395.000 de lei pe an. Depășirea lui te obligă să soliciți înregistrarea în scopuri de TVA, iar cazarea are cota redusă de 11%. Un portofoliu de 8–10 apartamente se poate apropia de acest prag sau îl poate depăși, așa că urmărește încasările lunar, împreună cu contabilul. Și Airbnb atrage atenția că prețurile majorate pentru noul comision cresc venitul brut și te pot apropia de pragul de înregistrare.

Sistemele care țin portofoliul în picioare

Până la 2–3 unități, memoria ta ține loc de sistem. După aceea, tot ce există doar în mintea ta devine un risc: o parolă de Wi-Fi schimbată și necomunicată, un cod de acces vechi, lenjeria care lipsește într-o sâmbătă cu trei check-out-uri. Patru sisteme fac diferența:

1. Proceduri scrise. Check-in, curățenie cu fotografii la final, schimbarea lenjeriei, inventar, defecte și urgențe. Pornește de la notițele din prima unitate și actualizează procedura după fiecare problemă.
2. Dotări standard. Aceleași dimensiuni de lenjerie, aceleași consumabile și aceleași aparate în toate unitățile înseamnă un stoc comun, comenzi mai mari și înlocuiri mai rapide. Ce poți standardiza și la ce nu renunți niciodată explicăm în ghidul despre reducerea costurilor fără să scazi calitatea.
3. Un singur calendar și o singură logică de prețuri. Un PMS sau un channel manager sincronizează calendarele între platforme. Gazdele conectate printr-un astfel de sistem au trecut pe comisionul unic de 15,5% al Airbnb din 27 octombrie 2025, iar celelalte gazde din Spațiul Economic European și Elveția trec pe același comision, cu termen de ajustare a prețurilor până pe 13 octombrie 2026. Dacă nu ești înregistrat în scopuri de TVA, plătești și TVA de 21% la comision, adică aproximativ 18,8% din preț, așa că include costul în tarife. Pentru prețurile mai multor unități, o rutină săptămânală ajută mai mult decât ajustările de moment: vezi rutina de 15 minute cu KeyBid Puls.
4. Conformitate pe fiecare unitate. Certificatul de clasificare afișat, fișa de ocupare completată, contractele cu furnizorii la zi. Cum le organizezi digital explicăm în ghidul despre check-in-ul digital și operațiunile conforme.

Co-gazdele: fiecare cu drepturile de care are nevoie

Pe Airbnb poți adăuga co-gazde cu trei niveluri de acces. Alege nivelul după rolul fiecăruia în echipă:

Ca proprietar al anunțului răspunzi pentru toate co-gazdele, inclusiv pentru cele adăugate de o co-gazdă cu acces complet. Doar tu poți configura plățile către co-gazde, iar ele nu îți văd metoda de plată și datele fiscale. Verifică și co-gazdele mai vechi: cele adăugate înainte de 3 mai 2023 au implicit acces complet.

Echipa: angajați, firme partenere sau administrator

Pe la a treia sau a patra unitate, curățenia și check-in-urile nu mai încap într-un program obișnuit. Ai trei variante, pe care le poți combina:

• Angajați proprii. Ai control direct, dar și obligațiile unui angajator: salariul minim este de 4.325 de lei brut din 1 iulie 2026, iar contractul de muncă se transmite în REGES-ONLINE cel târziu cu o zi înainte de începerea activității.
• Firme de curățenie și mentenanță. Plătești pe factură, iar firma se ocupă de personal și de înlocuiri. Cum îți planifici echipa și partenerii pentru 2027 explicăm în ghidul despre personalul de curățenie și mentenanță.
• Un administrator. Lucrează cu comision sau cu tarif fix și preia o parte din unități sau doar operațiunile zilnice. Stabilește în contract cine răspunde de oaspeți, de prețuri, de recenzii și de cheltuieli.

Finanțarea: de ce creditul nu te duce singur la 10 unități

Cu dobânzile din octombrie 2026, un apartament cumpărat cu un credit de 75% rareori își plătește singur rata. În exemplul din ghidul nostru despre finanțare, un apartament de 105.000 € din Constanța aduce un rezultat net de 3.080 € pe an, iar rata la 7,5% pe 30 de ani este de circa 6.600 € pe an: diferența, de 294 € pe lună, vine din salariul tău. Rezultatul net poate susține un credit de doar circa 35% din preț. Înmulțește diferența cu cinci unități și ai un plan care depinde de salariul tău, nu de apartamente.

• Gradul de îndatorare. Toate ratele tale, inclusiv cele noi, nu pot depăși, de regulă, 40% din venitul net al familiei, potrivit regulii BNR aplicate de bănci, cu mici variații. Fiecare credit nou micșorează spațiul pentru următorul.
• Avansul. Pentru a doua locuință cumpărată cu un credit în lei, avansul minim este de 25%, iar la creditele pentru investiții imobiliare Raiffeisen finanțează, în general, 70–75%. În exemplul nostru, un apartament de 105.000 € cere în jur de 40.000 € cash, cu mobilare, costuri și rezervă.
• Eligibilitatea. Unele credite ipotecare standard au condiții care te exclud după primele achiziții: la ING, de exemplu, poți avea cel mult o locuință în proprietate când aplici. Creditele dedicate investițiilor analizează în plus planul de închiriere și pot lua în calcul, în anumite cazuri, veniturile din chirii.
• Rezerva. Raiffeisen recomandă un fond de rezervă de cel puțin 6 rate. Cu mai multe credite, calculează rezerva pe totalul ratelor.

Urmărește și dobânzile: BNR a menținut dobânda de politică monetară la 6,50% pe 8 octombrie 2026, iar IRCC, la care se raportează creditele cu dobândă variabilă în lei, este de 5,57% în trimestrul al patrulea și va fi de 5,61% de la 1 ianuarie 2027.

Cum crești fără să depinzi doar de bancă

• Reinvestești profitul. Folosești rezultatul net al unităților existente pentru avansul următoarei. Crești mai încet, dar fiecare unitate nouă are în spate un istoric real de încasări.
• Folosești mai puțin credit. În exemplul nostru, la un credit de circa 35% din preț, rezultatul net acoperă rata.
• Administrezi pentru alții. Preiei apartamentele altor proprietari, cu comision sau cu tarif fix. Nu ai nevoie de capital pentru achiziții, iar procedurile, echipa și instrumentele construite pentru unitățile tale lucrează pe mai multe proprietăți.

Diversificarea: orașe, clădiri și tipuri de sejur

Zece apartamente în aceeași zonă sunt, de fapt, un singur pariu. Diversificarea te protejează de patru riscuri:

• Sezonalitatea. AirDNA (date actualizate pe 6 octombrie 2026) dă Bucureștiului un scor de sezonalitate de 94, iar Constanței, de 49; cu cât scorul e mai mare, cu atât veniturile variază mai puțin de la o lună la alta. Potrivit Crosspoint Research, un apartament din Constanța încasează în august în jur de 1.500 €, adică circa o șesime din veniturile anului (8.980 €), în timp ce în București media este de 1.006 € pe lună, cu vârful în septembrie. O unitate la mare și două în oraș au alt profil de încasări decât trei unități la mare.
• Regulile locale. Affordable Housing Act, propunerea de regulament prezentată de Comisia Europeană pe 9 septembrie 2026 și aflată în dezbaterea Parlamentului European, ar lăsa autoritățile naționale, regionale și locale să decidă dacă limitează închirierile pe termen scurt, cu condiția ca măsurile să fie bazate pe date, necesare și proporționale. Un portofoliu dintr-un singur oraș depinde de deciziile unei singure primării. Detalii găsești în ghidul despre Affordable Housing Act.
• Clădirea. Fiecare unitate are nevoie de avizul asociației și de acordul vecinilor direct afectați, așa că mai multe apartamente în aceeași clădire depind de aceeași asociație. Clădirile încadrate în clasa I de risc seismic sunt excluse: Legea nr. 212/2022 interzice închirierea spațiilor din ele, iar Airbnb a început să verifice anunțurile. Fă verificarea înainte de fiecare achiziție, cu pașii din ghidul despre riscul seismic.
• Tipul de sejur. Sejururile lungi din extrasezon reduc dependența de vârfurile de vară sau de evenimente. Ține cont că sejururile de peste 30 de zile au alt tratament fiscal; cum le construiești explicăm în ghidul despre ofertele pentru extrasezon.

Indicatorii pe care îi urmărești pentru fiecare unitate

La o singură unitate, contul bancar îți spune dacă lucrurile merg bine. La zece, mediile ascund problemele: două apartamente foarte bune pot acoperi unul care pierde bani de un an. Urmărește lunar, pentru fiecare unitate:

Compară fiecare unitate cu media portofoliului și cu piața din zona ei. Cum citești corect datele AirDNA și KeyBid Puls explicăm în ghidul despre datele de piață.

Greșeli frecvente

• Numeri apartamentele, nu camerele și locurile. Limita de 7 camere și 14 locuri se aplică pe total, iar garsonierele cu trei locuri te apropie de ea mai repede decât crezi.
• Cumperi unitatea care te trece de prag fără o simulare fiscală. Diferența de contribuții poate depăși 25.000 de lei pe an, ca în exemplul de mai sus, iar schimbarea se leagă de anul fiscal.
• Crești pe credit cu cash-flow negativ pe fiecare unitate. Fiecare apartament care are nevoie de bani din salariul tău micșorează spațiul pentru următorul credit și rezerva pentru lunile slabe.
• Dai acces complet tuturor co-gazdelor. Răspunzi pentru tot ce fac, așa că acordă fiecăreia doar nivelul de care are nevoie.
• Lucrezi cu oameni fără contract. Amenda este de 40.000 de lei pentru fiecare persoană, iar la 10 unități riscul se adună.
• Concentrezi totul într-o singură clădire sau într-un singur oraș. O decizie a asociației, o regulă locală nouă sau un sezon slab te lovesc atunci în toate unitățile deodată.
• Te uiți doar la totalul portofoliului. Fără rezultatul pe unitate nu știi ce apartament trebuie repoziționat, renovat sau vândut.

Întrebări frecvente

Câte apartamente pot avea în regim hotelier ca persoană fizică?

Limita nu privește numărul de apartamente, ci camerele și locurile: cel mult 7 camere și 14 locuri, adunate pe toate locuințele tale. Pot fi, de exemplu, trei apartamente cu două camere sau șapte garsoniere cu câte două locuri. Cum se încadrează concret fiecare încăpere, de pildă un living cu o canapea extensibilă, verifici cu autoritatea de turism înainte de a depune dosarul.

Peste 7 camere, ce e mai avantajos: PFA sau SRL?

Depinde de venit, de costuri și de ce vrei să faci cu banii. La PFA, impozitul rămâne 10% din venitul net forfetar, dar plătești CAS și CASS pe venitul din activități independente. La un SRL microîntreprindere, impozitul este de 1% din venituri, dar ai nevoie de un salariat cu normă întreagă, iar banii scoși ca dividende se impozitează cu 16%. Cere unui contabil o simulare pe cifrele tale, inclusiv cu costurile de înființare și de administrare ale fiecărei forme.

Pot avea mai multe credite ipotecare pentru apartamente în regim hotelier?

Da, dar fiecare credit nou se adaugă la gradul de îndatorare: toate ratele tale nu pot depăși, de regulă, 40% din venitul net al familiei. Pentru a doua locuință cumpărată cu un credit în lei, avansul minim este de 25%, iar unele produse standard au condiții care te exclud după prima achiziție; la ING, de exemplu, poți avea cel mult o locuință în proprietate când aplici. Creditele dedicate investițiilor imobiliare analizează în plus planul de închiriere.

Pot crește fără să cumpăr alte apartamente?

Da, dacă administrezi locuințele altor proprietari, cu comision sau cu tarif fix, prin PFA-ul sau firma ta. Procedurile, echipa și instrumentele construite pentru propriile unități lucrează atunci pe mai multe proprietăți, fără capital pentru achiziții. Stabilește în contract cine deține certificatul de clasificare, cine încasează banii și cine răspunde în fața oaspeților.