Studiu de caz București: de la o garsonieră la opt și decizia de la pragul de 7 camere

În București, multe portofolii de regim hotelier se construiesc garsonieră cu garsonieră: încasările primelor unități ajută la cumpărarea următoarei, iar regulile rămân aceleași până la un punct. Punctul acela este a opta cameră. Ordinul nr. 948/2026 permite unei persoane fizice să clasifice cel mult 7 camere și 14 locuri, iar peste 7 camere închiriate pe termen scurt tot venitul trece la activități independente, cu CAS și cu un CASS mult mai mare. Studiul de caz de mai jos urmărește un investitor ilustrativ de la prima garsonieră la a opta: ce sisteme a introdus pe drum, cum verifică riscul seismic înainte de fiecare cumpărare și de ce a opta garsonieră a ajuns, după calcul, la un chiriaș pe termen lung.

Punctul de plecare: 7 garsoniere, 7 camere, 14 locuri

Investitorul lucrează cu normă întreagă și a cumpărat prima garsonieră pentru regim hotelier cu câțiva ani în urmă. A reinvestit încasările și economiile, iar în 2026 avea 7 garsoniere în mai multe sectoare ale Bucureștiului, toate clasificate pe numele lui și închiriate prin Airbnb. Fiecare are o cameră cu un pat dublu, deci două locuri. La prețurile de azi, o garsonieră asemănătoare costă în jur de 69.500 €, prețul median cerut în București (VDI.ro), plus aproximativ 8.000 € pentru mobilare, dotări, notar și intabulare. Cele 7 garsoniere valorează astfel în jur de 542.500 €.

În 2026, investitorul a hotărât să cumpere a opta. Înainte să semneze, a făcut două verificări, pe care le urmărește acest studiu de caz: riscul seismic al clădirii și ce se schimbă, la clasificare și la impozite, când portofoliul trece de 7 camere. Calculul compară variantele pe un an întreg, cu regulile din 2026.

Cum a crescut portofoliul: o problemă, un sistem

Investitorul nu a pornit cu un plan pentru 7 unități. A introdus un sistem nou doar atunci când aceeași problemă a apărut de mai multe ori. Tabelul de mai jos rezumă etapele.

Trei alegeri au contat mai mult decât celelalte. Prima a fost calendarul unic. Cu 7 anunțuri, o rezervare dublă sau o curățenie uitată nu mai este un accident, ci o chestiune de timp, iar PMS-ul a mutat calendarele, mesajele și programul de curățenie într-un singur loc. Dacă investitorul adaugă și alte platforme, același sistem sincronizează calendarele între ele. Gazdele conectate la Airbnb printr-un astfel de sistem au trecut pe comisionul unic de 15,5% încă din 27 octombrie 2025, așa că, în calculele lui, noul comision nu a fost o surpriză.

A doua a fost o rutină de prețuri. O dată pe săptămână, investitorul compară tarifele pentru următoarele patru săptămâni cu prețurile pe zone din KeyBid Puls pentru București și ajustează reperele din PMS. Vârful de cerere vine toamna: potrivit Crosspoint Research, septembrie a fost cea mai bună lună din București în 2025.

A treia a fost evidența fiscală. Pentru fiecare cameră, investitorul completează și păstrează fișa de ocupare a capacității de cazare (OPANAF nr. 381/2026), cu numele turistului, CNP-ul sau, în lipsa lui, seria și numărul actului de identitate și perioada sejurului. Încasările le trece în registrul de evidență fiscală. Cu 7 garsoniere, asta înseamnă câteva sute de sejururi pe an, iar rutina lunară îl scutește de o săptămână de căutări înainte de termenul pentru declarația unică, 25 mai.

Riscul seismic, verificat înainte de fiecare cumpărare

În București, prima întrebare despre o garsonieră nouă nu este randamentul, ci clădirea. Legea nr. 212/2022, modificată prin Legea nr. 426/2023, interzice închirierea spațiilor din clădirile încadrate în clasa I de risc seismic (RsI). Potrivit The Guardian, interdicția se aplică din 2024 atât închirierilor pe termen scurt, cât și celor pe termen lung, deci chiria clasică nu este o soluție de rezervă. Amenzile pot ajunge la 10.000 de lei, potrivit Profit.ro.

În vara lui 2026, aplicarea legii a devenit vizibilă. O analiză publicată de The Guardian pe 16.07.2026 a numărat, la sfârșitul lui mai, cel puțin 207 locuințe închiriate turiștilor în clădiri RsI din București. Pe 19.08.2026, asociația profesională ATIP a anunțat, potrivit Profit.ro, că Airbnb verifică anunțurile, iar proprietarii notificați au 14 zile să dovedească faptul că imobilul nu este încadrat în clasa I.

Rutina investitorului are trei pași. Cere un extras de carte funciară pentru informare, care costă 20 de lei pe platforma ePay a ANCPI, pentru că acolo este înscrisă clasa de risc seismic. Întreabă asociația de proprietari dacă blocul a fost expertizat tehnic, când și cu ce rezultat. Apoi consultă listele publice ale autorităților locale. Un extras fără nicio mențiune nu înseamnă automat o clădire sigură, pentru că este posibil ca blocul să nu fi fost expertizat, așa că întrebarea pentru asociație rămâne obligatorie.

Pentru a opta garsonieră, investitorul a avut trei variante. Le găsise filtrând anunțurile cu extensia KeyBid ROI Calculator, care afișează pe Storia, Imobiliare.ro și OLX un randament estimat și o etichetă colorată, dar nu verifică riscul seismic sau limita de 7 camere. Cea mai ieftină, într-un bloc vechi din centru, avea cel mai bun randament estimat. Extrasul de carte funciară a arătat însă încadrarea în clasa I, deci garsoniera nu putea fi închiriată deloc, nici în regim hotelier, nici clasic. Investitorul a cumpărat una dintre celelalte două, într-un bloc nou, fără nicio mențiune de risc seismic în extras. Ce faci dacă primești o notificare și cum verifici o clădire pas cu pas afli din ghidul nostru despre riscul seismic.

Pragul de 7 camere: ce s-ar fi schimbat cu a opta garsonieră în regim hotelier

La a opta garsonieră se schimbă două lucruri deodată. Primul ține de clasificare: ca persoană fizică, investitorul nu mai poate clasifica a opta cameră, așa că ar fi avut nevoie de un PFA, de o întreprindere individuală sau familială ori de o societate. Închirierea pe termen scurt fără clasificare nu este o opțiune: Hotărârea Guvernului nr. 1267/2010 prevede pentru ea o amendă de 40.000–50.000 de lei.

Al doilea ține de impozite. Articolul 68 alineatul (4) din Codul fiscal, în forma modificată prin Legea nr. 239/2025, prevede că, începând cu anul fiscal în care numărul camerelor închiriate pe termen scurt este de peste 7, veniturile devin venituri din activități independente. Asta înseamnă tot venitul, nu doar cel din a opta garsonieră. Sistemul forfetar rămâne același: venitul net este 70% din încasările rămase după comisionul platformei, iar impozitul este de 10%. Se schimbă contribuțiile. Apare CAS de 25%, obligatoriu de la un venit net de 12 salarii minime, cu o bază de cel puțin 24 de salarii minime atunci când venitul net trece de acest nivel. CASS de 10% se plafonează la 72 de salarii minime, nu la 24.

Din cei 41.915 lei în plus, 24.300 de lei sunt CAS, 14.578 de lei sunt CASS în plus, iar 3.037 de lei reprezintă impozitul pe venitul celei de-a opta garsoniere. În euro, diferența este de 7.848 €. Înainte de impozite, a opta garsonieră ar fi adus 4.225 €: cei 10.000 € încasați, minus comisionul Airbnb, curățenia, utilitățile și costurile fixe. Rezultatul: cu a opta garsonieră în regim hotelier, portofoliul ar fi câștigat cu 3.623 € pe an mai puțin decât cu doar 7 garsoniere, fără să socotim costul contabilității pentru PFA și un eventual TVA.

CAS nu înseamnă bani pierduți: îți aduce stagiu de cotizare pentru pensie. Pentru un investitor care vrea venit acum, însă, cei 24.300 de lei pe an nu mai ajung în buzunar. Calculul exact depinde și de alte venituri și de opțiunile fiscale ale fiecăruia, așa că cifrele de mai sus sunt un punct de plecare pentru discuția cu un contabil, nu o declarație gata făcută.

TVA: al doilea prag, foarte aproape de primul

Din 1 septembrie 2025, plafonul de scutire de TVA pentru întreprinderile mici este de 395.000 de lei pe an. Depășirea lui te obligă să soliciți înregistrarea în scopuri de TVA, iar cazarea are cota redusă de 11%. Cele 7 garsoniere încasează 70.000 €, adică aproximativ 373.800 de lei: sub plafon, dar nu cu mult, pentru că o creștere a încasărilor de aproximativ 6% l-ar depăși. Cu opt garsoniere în regim hotelier, încasările ar fi ajuns la aproximativ 427.200 de lei, peste plafon. Și Airbnb atrage atenția că prețurile majorate pentru noul comision cresc venitul brut și te pot apropia de pragul de înregistrare.

Calculul nostru nu include TVA. Dacă investitorul ar fi devenit plătitor de TVA fără să poată crește prețurile, o parte din fiecare noapte vândută ar fi mers la stat, iar varianta cu opt garsoniere în regim hotelier ar fi ieșit și mai slab. De aceea, urmărește încasările lunar, împreună cu contabilul, și află din timp din ce moment s-ar aplica obligația.

Patru variante pentru opt garsoniere

Cu toate cifrele pe masă, investitorul a comparat trei variante pentru portofoliul de opt garsoniere și le-a pus lângă situația de pornire.

Varianta mixtă iese cea mai bună, cu 26.914 € pe an, adică 4,3% din valoarea de azi a celor opt garsoniere, de aproximativ 620.000 €. A opta garsonieră, închiriată cu 370 € pe lună, chiria mediană cerută în București pentru o garsonieră (VDI.ro), aduce 3.144 € net, după 11 luni de chirie, 600 € costuri fixe și un impozit de 10% din 80% din chirie. Nu adaugă CASS, pentru că venitul din închirieri trecuse deja de plafonul de 24 de salarii minime, și nu se socotește la limita de 7 camere, care privește închirierea pe termen scurt.

Varianta cu PFA iese cea mai slabă, sub situația de pornire, deși încasează cu 10.000 € mai mult. Comparația cu varianta în care toate garsonierele sunt închiriate clasic arată de ce. La cifrele noastre, avantajul regimului hotelier față de chiria clasică este, pentru cele 7 garsoniere, de aproximativ 3.579 € pe an. Doar trecerea pragului, prin CAS și prin CASS-ul mai mare pe venitul celor 7 garsoniere, ar fi costat 35.841 de lei, adică aproximativ 6.711 €, mai mult decât tot acest avantaj.

Concluzia ține de cifrele acestui portofoliu. Cu încasări mult mai mari pe unitate, cu un portofoliu mult mai mare sau cu o altă formă de organizare, rezultatul se poate schimba, dar calculul trebuie refăcut de la zero, nu presupus. Cum se compară regimul hotelier cu chiria clasică în trei orașe mari vezi în analiza noastră de randament pentru București, Cluj-Napoca și Brașov.

De ce nu un SRL, deocamdată

Contabilul i-a pregătit investitorului și o simulare pentru un SRL. Ca microîntreprindere, o firmă plătește din 1 ianuarie 2026 un impozit de 1% din venituri, dar condițiile contează: cel puțin un salariat cu normă întreagă, o cifră de afaceri de cel mult 100.000 € (pragul pentru 2026) și cel mult o microîntreprindere pentru fiecare asociat care deține peste 25%. Banii scoși din firmă ca dividende se impozitează cu 16%, iar dacă firma pierde condițiile, trece la impozitul pe profit de 16% din trimestrul respectiv (KPMG).

Pentru acest investitor, problema a fost alta: garsonierele sunt pe numele lui, nu al firmei. Mutarea lor în firmă sau închirierea lor către firmă are propriile consecințe juridice și fiscale, iar salariatul obligatoriu adaugă un cost fix. La opt garsoniere, investitorul a preferat varianta mixtă, mai simplă și fără costuri noi. Simularea pentru SRL rămâne pe masă pentru momentul în care portofoliul ar crește mult peste opt unități. Ce presupune fiecare formă de organizare și ce sisteme ajută la 8–10 unități vezi în ghidul nostru despre scalarea unui portofoliu de la 1 la 10 proprietăți.

Taxa turistică din București, înmulțită cu șapte

Din 2026, în București se plătește o taxă fixă de 10 lei pe noapte pentru fiecare turist, în locul taxei de 2% din tarif din 2025 (HCGMB nr. 516/2025). Taxa se aplică tuturor spațiilor de cazare, inclusiv apartamentelor, clasificate sau nu. Hotărârea prevede că, atunci când o platformă precum Booking sau Airbnb încasează plata, platforma colectează și taxa. Altfel, unitatea de cazare încasează taxa, depune declarația-decont la direcția de taxe a sectorului și plătește suma până pe 10 a lunii de după încheierea sejurului. Un proiect de modificare, pus în dezbatere publică în august 2026, ar păstra cei 10 lei, dar ar lăsa colectarea în sarcina unității de cazare și ar introduce unele scutiri. Verifică forma în vigoare și dacă platforma colectează efectiv taxa pentru anunțurile tale. Dacă ai garsoniere în mai multe sectoare, întreabă la direcția de taxe a fiecărui sector ce declarații depui.

Suma nu este mică. Pentru o garsonieră cu 200 de nopți pe an și doi turiști pe noapte, taxa ajunge la 4.000 de lei, aproximativ 749 €. La 7 garsoniere, înseamnă până la 28.000 de lei pe an, aproximativ 5.243 €. Stabilește de la început cine colectează taxa pentru fiecare canal de rezervare. Dacă ajungi să o plătești din prețul cazării, la 7 garsoniere poți pierde mai mult decât tot avantajul regimului hotelier față de chiria clasică din calculul de mai sus.

Greșeli frecvente

• Numeri apartamentele, nu camerele și locurile. Limita de 7 camere și 14 locuri se adună pe toate locuințele tale, iar o canapea extensibilă declarată ca loc poate fi locul al 15-lea.
• Calculezi doar impozitul unității noi. Peste 7 camere închiriate pe termen scurt, tot venitul trece la activități independente, cu CAS de 24.300 de lei și cu un CASS plafonat abia la 72 de salarii minime.
• Închiriezi a opta cameră pe termen scurt „doar câteva săptămâni”. Pragul se judecă pe an fiscal, așa că și câteva săptămâni pot schimba regimul pentru tot anul, iar fără clasificare riști o amendă de 40.000–50.000 de lei.
• Uiți de plafonul de TVA. Cu 7 garsoniere ca acestea ești aproape de 395.000 de lei pe an, iar o creștere a încasărilor de circa 6% te poate duce peste.
• Cumperi fără extras de carte funciară. Costă 20 de lei online, iar într-o clădire din clasa I de risc seismic nu poți închiria nici clasic.
• Plătești taxa turistică din prețul cazării. La 7 garsoniere, 10 lei pe noapte pentru fiecare turist pot însemna peste 5.000 € pe an.
• Crești înainte să ai sisteme. Fiecare check-in ratat sau calendar nesincronizat se repetă în toate unitățile.

Întrebări frecvente

Câte apartamente pot închiria în regim hotelier ca persoană fizică?

Ordinul nr. 948/2026 nu limitează numărul de apartamente, ci camerele și locurile: cel mult 7 camere și 14 locuri, adunate pe toate locuințele tale. Cu garsoniere de câte două locuri, asta înseamnă cel mult 7 garsoniere. Peste limită, ai nevoie de un PFA, de o întreprindere individuală sau familială ori de o societate.

Ce se schimbă la impozit dacă trec de 7 camere?

Din anul fiscal în care închiriezi pe termen scurt peste 7 camere, tot venitul devine venit din activități independente. Impozitul rămâne de 10% din venitul net forfetar, dar plătești CAS de 25% de la un venit net de 12 salarii minime, iar CASS se plafonează la 72 de salarii minime, nu la 24. În exemplul nostru, impozitul și contribuțiile cresc cu 41.915 lei pe an. Calculul pas cu pas pentru 1–7 camere este în ghidul fiscal pentru regim hotelier.

Pot închiria clasic un apartament dintr-o clădire cu bulină roșie?

Nu. Legea nr. 212/2022, modificată prin Legea nr. 426/2023, interzice închirierea spațiilor din clădirile încadrate în clasa I de risc seismic, iar potrivit The Guardian interdicția se aplică din 2024 și închirierilor pe termen lung. Verifică extrasul de carte funciară înainte de ofertă și întreabă asociația de proprietari despre expertiza tehnică.

Merită un SRL pentru un portofoliu de regim hotelier?

Depinde de cifre. Impozitul de 1% pe venituri al microîntreprinderilor vine cu condiții, între care un salariat cu normă întreagă și o cifră de afaceri de cel mult 100.000 €, iar dividendele se impozitează cu 16%. Dacă apartamentele sunt pe numele tău, contează și cum ajung să fie folosite de firmă. Cere unui contabil o simulare pentru PFA și pentru SRL, pe încasările tale.